高土地成本下的房企选择: 积极拿地or瞄准存量房

21世纪经济报道 2016-08-27 09:40
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绝大多数扩张过程中的房企,需要大量拿地支撑做大规模,从而快速形成产品线、提高抗风险能力。部分规模房企则开始考虑以并购方式获取土地,或转向存量房市场。房企人士认为,房地产开发业务已经不再暴利,但棚户区改造的利润并不会低于平均收益。 “开发商面临的局面是,拿到地会死,拿不到地更会死。”中建地产一位高管表

绝大多数扩张过程中的房企,需要大量拿地支撑做大规模,从而快速形成产品线、提高抗风险能力。部分规模房企则开始考虑以并购方式获取土地,或转向存量房市场。房企人士认为,房地产开发业务已经不再暴利,但棚户区改造的利润并不会低于平均收益。

“开发商面临的局面是,拿到地会死,拿不到地更会死。”中建地产一位高管表示。如今高价地已经成为土地市场常态。

记者调查发现,在土地成本趋高的情形下,大型品牌房企中,目前仅有万科、龙湖、远洋等少数开发商不参与高价地获取。对于绝大多数开发商,不积极获取优质地块,则可能面临在公开招拍挂市场拿不到地的局面。

综合来看,房企对拿地的态度在分化。有房企试图通过大幅拿地弯道超车,实现从第二梯队向第一梯队冲刺;有房企依然在稳健经营;还有房企是依战略拿地,偶尔有高价地,但总体以平稳为主。

中原地产分析师张大伟称,“房企现在面临的是地价超过房价的市场,房价涨幅远慢于地价。这种情况下,房地产市场面临的涨价预期非常强烈,但市场与资金能否支撑房价在已经大幅上涨的基础上再继续上涨,这是一个疑问。”

积极拿地的房企

拿下高价地已经成为如今土地市场的常态。

8月17日,融信中国以110.1亿元总价在土地拍卖中摘得静安区中兴社区N070202单元两幅地块,楼面价10.03万元/平方米,刷新了全国高价地记录。

对此,龙湖执行董事兼首席执行官邵明晓称,“(该次土地拍卖)龙湖也参与了,但最终超出了我们授权的价格。到这种高价位时,我们认为通过快速开发达到所希望的毛利率是有挑战的,(我们)胆子有些小。但为什么有些中小公司这么勇猛,可能有他们的逻辑。”

这其中典型代表便是闽系房企。中原地产研究中心统计显示:11大闽系房企2016年拿地已投入1406.9亿,刷新历史纪录。包括阳光城 、泰禾、建发、正荣、融信、禹洲等在内开始频频于上海、北京、杭州、合肥等一二线城市拿地,并以高溢价率压倒其他龙头房企,借此获 取土地。

据统计,全国2016年前7月溢价率超过50%的地块为189宗,其中有超过20%被闽系房企获得。融信年内获得14宗地,其中有7宗地溢价率超过50%。

泰禾集团副总裁沈力男透露,今年以来,泰禾地产竞得270多亿土地,其中不乏高价地。之所以会拿这么多地,是因为泰禾一直有做冠军的心。如果规模做不大,就会失去话语权,也会失去很多资源。

沈力男的逻辑是,如果规模过小,一两个项目出现问题就可能满盘皆输,规模做大有利于企业抗风险。且规模做大才可能快速形成产品线,从而使产品具有较强溢价能力,具备快速攻城略地的条件。

这应该代表了绝大多数扩张过程中的房企心态。

另一类高价获取土地的代表是国企、央企。今年上半年,总价前五十土地中,有27宗被国企获得,合计成交金额达1094.9亿,占比54%。不过下半年,国企、央企拿高价地比例逐渐降低。

寻觅出路

开发商也看到了其中风险。

某闽系房企董事长在某闭门会议上称,每个人对市场的判断不同,他比较悲观。他认为,2017年年底或者2018年年初,房地产市场会开始调整。2017年房价上涨概率为0。

因此,该董事长称,未来会审慎对待高价地块。

远洋集团董事局主席李明在接受21世纪经济报道记者采访时也表示,当前土地市场和房地产市场确实有些过热,所谓“二线热、三线城市也不冷”。这预示着 又一轮投资高点的到来,预计不会持续超过一年。市场的火热本质上与房地产市场供需关系没有太大联系,是人民币总量大、流动性强造成的。

李明称,“今年年初我曾讲过:在别人贪婪的时候,我们要谨慎;在别人谨慎的时候,我们要贪婪。今年上半年看,市场在平稳上升,但站在投资角度讲,地价 也确实趋热,远洋还会采取非常谨慎的态度来进行土地投资。目前市场上产生了一些高价地,对于获取的企业,他们有自己的战略考虑和发展要求,适合自己就是合 理的。但远洋现阶段没有兴趣也没有需求高价获取土地,公司土地储备还是需要满足业务正常增长。”

李明透露,远洋今年上半年用于土地资源的支出并不大,但这不意味着公司没有购置土地。目前公司主要集中在“旧改”领域,关注天津和深圳等城市。旧改项 目在运作初期不体现土地储备数字,支出也主要是前期规划上的必要支出,规模有限。远洋还会采取其他形式,如与其他房企合作获取土地等。

远洋的做法代表了不少房企目前的选择。

此前龙湖并不偏好通过并购方式拿地,但2016年龙湖中期业绩会上,邵明晓透露,“龙湖并没有特别成立并购部门,只是在目前的投资体系里,加大了对并购能力的培育。现在还不完全是最好的并购机会,但我们要为此做准备。”

北京万科也在内部启动“曼哈顿计划”。即以相对低价获取相对稀缺地段的存量物业,进行改造从而获取溢价。

首开、首创等房企也开始探寻存量房市场的机会。比如旧城改造、棚户区改造等。

首开集团董事长潘利群此前对21世纪经济报道记者表示,存量房市场的规模不会小于目前房地产开发业务。首开已经开始尝试把资源配置放在一些城市复兴领 域,比如棚户区改造。一般一个棚户区改造的总投资都在百亿以上,比房地产开发的增量要大。房地产开发业务已经不再暴利,利润空间实际已经很低。而棚户区改 造的利润并不会低于平均收益。

大城市周边的城市群也是一些开发商寻找扩充土地储备的主要机会,包括珠三角、长三角、京津冀等都是主要方向。

某研究院智库中心研究总监严跃进认为,冷静对待高成本土地才比较务实。从实际情况看,部分大城市高价拿地的现象不太可能被抑制,但不妨建议各地土地 出让过程中加强资金审核,部分违规资金后续应该有更好的监管。而房企本身对于未来市场的看好,加之今年销售业绩不错,都会使后续拿地更加积极。

从实际情况看,现在房企最担心的就是后续市场会降温,尤其是信贷政策如果收紧,确实会引起如潜在购房需求快速下滑等问题。高价地项目应该采取降低开发成本的导向,若为房企带来太大成本负担,部分房企可能会开始转型,如参与企业股权投资、转型互联网化等。

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