“两集中”供地的高涨情绪,释放了哪些重要信号?

自今年年初以来汕头土拍市场似乎热度不断。

在过去的一周，在广东省内土拍成交溢价率排行中，汕头竟有三宗土拍入围TOP5，其中两宗位于热门板块东海岸新溪片区！

地价上涨，莫非房价也将有抬头之势？

来源：广东房协

其实当我们将视野放到全国，就会发现原来全国土拍市场同样也热火朝天。

而这股热度，来源于今年2月国家出台22城土拍"两集中"新政，首轮“集中土拍”在全国各大城市如火如荼地展开。

截止6月15日，目前已完成首批集中供地的20个城市合计出让住宅用地769宗，土地出让收入为9002.66亿元。

1、什么是“集中供地”？

1.什么是“两集中”供地？

排名前列个集中：集中发布出让公告，原则上每年不超过3次，时间间隔要相对均衡，地块梳理要科学合理

第二个集中：集中组织出让活动，同批次公告出让的土地以挂牌文件交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应该连续集中完成拍卖活动

简单来说，就是“集中发布出让土地公告”＋“集中组织土地出让活动”。并且，2021年总共发布住宅用地公告不能超过3次！

相当于，一年只卖3次地！

2.主要试点城市有哪些？

主要涉及22个城市：

4个一线城市：北京、上海、广州、深圳

18个二线城市：天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙

2、为什么要实施“集中供地”？

根据官方的说法，是为了“稳地价、稳房价、稳预期”。

自然资源部自然资源开发利用司负责人称，自然资源部坚决贯彻党中央国务院“房子是用来住的，不是用来炒的”定位及“稳地价、稳房价、稳预期”的决策部署，在过去工作的基础上，不断完善工作措施。

为减少土地公开出让过程中关联信息不充分带来的对市场预期的影响，纠正信息披露随意性、碎片化、不确定等不规范问题，减少市场主体由于无法掌握重要关联信息带来的无序竞争，今年要求各地进一步将住宅用地出让信息合理适度集中，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，让各类市场主体和消费者充分掌握信息，形成合理预期。

3、“集中供地”对楼市有何影响？

1.中小房企陷入拿地困局

一个好的地块，房企们就算抢破头砸再多钱也势在必得。相比之下，现金流充足、融资能力强、钱包富足的大房企们自然更占优势。

从首次两集中供地的拿地实际情况来看，排名前20的就有12家为国央企，小开发商的存在感极低。

龙头房企“强者愈强”的局面愈发明显，中小房企不得不面临“边缘化”的风险。

2.大浪淘沙，始见真金

一场大鱼吃小鱼的游戏，优胜劣汰，最终能存活下来的都是有实力的。

这对购房者来说，其实是一件好事。

在接下来的土地供应市场中，中小房企会被加速清退。

实力不足、债务有问题、抗风险能力较弱的中小房企会被淘汰，能在一定程度上避免因债务风险问题导致的维权、烂尾事件发生。

3.大房企开辟新战场

按照“两集中”供地模式，一年只卖3次地，意味着每年可以参与土地竞拍的次数少了。

像房地产这类将高周转模式运用到优质的行业，一旦拿不到地，别说什么“规模为王”的目标了，能不能达到基本指标还不好说呢。

所以在22城房企之间愈演愈烈的“抢地大战”下，不乏会有一些房地产企业选择开辟另一个战场，避开一、二线城市集中供地的高峰期，在相对平静的三、四线城市布局。

总结

“两集中”供地从某种层面上来说，与其说是为了稳房价，不如说更多的是为了抵御房地产潜藏的金融风险。

一年3次拍地机会，开发商之间的竞争势必更加激烈，变相提高门槛，资金实力弱小的开发商拿不到地，加速地产行业洗牌、市场出清速度，降低后续暴雷的风险。

同时，一二线城市抢地竞争愈加激烈，这也意味着没有在22城规划范围内的三四线城市，未来或将成为房企的新战场，迎来抢地热潮。

那么，汕头未来是否也会集中供地呢？

进入2021年后土拍市场的火热，本地某龙头几乎从未缺席且屡有斩获，而深耕潮汕市场的几大品牌央企近期亦频频出手，更不乏外来开发商伺机而动。

从供应端角度，开发商对汕头未来市场发展态势是明显看好的。但汕头也有旧改项目多这一现实背景，从另一渠道对新房供应进行补充，而不确定性较大的便是旧改项目的入市时间。

在现有供地节奏下，开发商可以根据短期市场情绪和供需情况权衡决策，倘若真有机会实施集中供地，对开发商而言，需要对汕头未来发展有更为乐观的预判，方才有信心参与举牌。

同时因为集中供地，机会有限，参与竞争的开发商会更多，对于本地一些“中小微”开发商来说，生存空间势必更小甚至就此退出市场。

但现实能否真如新政初衷，去粗取精规范市场，还有待时间检验。