北京三里屯商圈迎新,雅秀“变身”太古里西区能否承载溢出效应?

曾经的三里屯雅秀变身太古里西区，将于今年四季度亮相。新京报记者近日现场探访，目前大厦外墙已挂上“太古里”的标志，内部正在进行装修。据悉，作为三里屯太古里南区的延伸，西区将增强娱乐与社交属性。

雅秀此前从服装市场转型为购物中心并未成功，2017年底太古地产长租雅秀大厦，重新定位改造。太古地产中国内地行政总裁彭国邦曾在接受媒体采访时称，整租三里屯雅秀能够强化太古地产在三里屯现有的资产组合，三里屯太古里西区将带来全新体验和品牌。

商业专家认为，三里屯太古里人气可观，溢出效应很大，需要有更多的商业资源来承载。雅秀改造升级成三里屯太古里西区，将同时满足商家和消费者的双重需求，增强商圈整体吸引力和辐射力。

新京报记者 王琳摄

娱乐、社交属性将增强

6月11日，新京报记者来到现场探访，整栋建筑大面积采用玻璃外墙，整体风格与三里屯太古里南区相似。目前外部有围栏遮挡，南墙、东墙上方都已挂上“太古里”的标志。根据工程概况显示，太古里西区开工日期为2020年3月，工程造价为11191.694万元。

据了解，三里屯太古里西区项目占地面积约4200平方米，可租赁面积约1.28万平方米，地下3层、地面上8层。作为三里屯太古里南区的延伸，西区增强了娱乐与社交属性。目前已完成全部招商，商户已经进场装修，预计在今年四季度正式开业。

根据公开报道，2017年12月，太古地产宣布和北京昆泰房地产开发集团有限公司（简称“昆泰集团”）就三里屯雅秀大厦优化升级达成合作协议，太古地产向昆泰集团长期整租其旗下的雅秀大厦，计划重新定位改造。

雅秀此前转型曾失败

雅秀位于工体北路，在三里屯太古里南区西侧，建筑面积约3万平方米。公开报道显示，2002年5月雅秀开业，最初是以外贸服装服饰为主的服装市场。2015年10月，雅秀升级为购物中心，但三里屯成熟的商业氛围并未助力雅秀转型成功，2016年9月雅秀闭店。

在一些消费者看来，雅秀曾有“小秀水”之称，整体价格比秀水低，也更适合年轻人，但电商冲击下，以批发外贸服装的雅秀不再成为逛街的热门。一位消费者称，“雅秀升级为购物中心，尽管它与三里屯太古里仅一街之隔，但没有兴趣再往西走两步去逛雅秀。”

6月10日，北京财贸职业学院研究员、中国商业联合会专家委员会委员赖阳对新京报记者表示，雅秀此前是在服装批发市场的基因上转型，“原来每个店铺面积比较小，装修简单、成本低，价格会吸引一部分消费者。转型后，尽管把很挤的商户空间变宽敞一点，把原来稍微像样的商户扩大点面积，店铺门头装修得好看一点，增加一点餐饮业态。变成精品屋，价格不便宜了，不仅不会吸引新的消费者，原有的消费者也流失了。此外，购物中心转向休闲娱乐体验中心，更多是为了吃喝玩乐体验，仍然以传统零售为主的业态组合没有前途。”赖阳认为，太古里接手雅秀是它的发展契机。

承载三里屯太古里溢出效应？

根据今年3月太古地产公布的2020年财报显示，太古里西区是三里屯太古里的延伸部分，毗邻南区，翻新工程预计将于2021年上半年完成。年报同时提到，2020年三里屯太古里零售销售额下跌18%，租金收入总额同时受到疫情影响。由于三里屯太古里不断强化其作为时尚零售地标的定位，市场对其零售楼面的需求坚稳。

新京报记者 王琳摄 

财报中同时提到，三里屯太古里是太古地产在中国内地的排名前列零售物业发展项目，南区汇聚现代时装及生活品牌；北区主要网罗奢侈品、时尚设计及生活品牌零售商。太古地产中国内地行政总裁彭国邦接受媒体采访时曾表示，整租三里屯雅秀能够强化太古地产在三里屯现有的资产组合，三里屯太古里西区将带来全新体验和品牌。

“三里屯商圈太古里吸引的人气非常可观，溢出效应很大，消费者向周围溢出，寻找更多选择，就需要有更多的商业资源来承载。”赖阳指出，太古里现有面积有限，而周围项目无论是品牌引进还是商业空间的整体规划、运营管理营销上都与太古里有很大差距，可以吸引一部分消费者，但整体上吸引力不够。太古里有大量好资源入驻的需求，而现有物业条件限制了一些新业态模式的进入，整体规划上需要向外面扩展寻找空间，来安放更多功能组合，而雅秀大厦正好可以承载。

赖阳认为，一方面，三里屯太古里西区本身应该有足够的亮点，形成集聚和吸引力作用，让消费者愿意往这边走。另一方面，体验化、场景化的内容还可以更加丰富一些，提升商圈生态中文化休闲娱乐业态的比重。“满足商家和消费者的需求，同时增加商圈的吸引力和辐射力，带来良性循环，如果做得好，对三里屯商圈是很好的提升。”

来源：新京报