土地不好卖?房价下跌是“狼来了”还是真拐点?

跌入冰窖的土拍市场，是否暗示这一轮楼市狂欢已进入终章？

回顾2019年1-11月份汕头土拍，“楼面价新高、地王、多轮竞拍”等词汇出现的频率明显减少，取而代之的是“流拍、无人出价、中止挂牌”等词，足以见得2019年的汕头土地市场，到底有多冰冷。

出让面积激增，地价自由落体

来自官方渠道统计数据，2019年至今，汕头土地市场共有20宗住宅用地/商服用地出让，其中18宗成功出让，2宗遭遇流拍。据统计，成功出让的宗地总面积达720742.33㎡，成交总价为63.64亿元。

2019年土地出让面积创近三年新高，但对比起出让金，成色高下立判，单位地价明显跳水，以价换量的基本特点，放在汕头土拍市场同样适用。回顾2019年的土拍大戏，今年1月初德业基10.7亿拿下东海岸新津片区以住宅用地后，相隔一个月，澄海开年排名前列拍就以失败告终。除了年中金凤半岛土拍坚挺了一把，其他大部分土拍只能用沉闷来形容。土拍高潮来得快，泄得也快，着实尴尬。

看点一：热门板块遇冷、竞拍一轮游成主流

近几年，东海岸持续霸榜汕头楼市最热门板块，但今年，恐怕要改写了。历来地王频出的东海岸新城，今年仿佛在自嗨，虽有土地供应，但竞拍热度明显不如从前。从成交结果来看，不是一轮游，就是延后，再无高价成交的地块，且底价出让的地块基本是由中交托底，中交在建设东海岸新城扮演的角色，相信大家都非常清楚。

目前中交在东海岸已拍下5宗地块，4宗地块均处于前期阶段，其中2宗项目名已备案，分别是新津片区A组团的和美苑和E组团的和瑞湾，两大项目总投资额达35亿元。而新津组团首宗宅地，也没能制造惊喜，短短九轮竞价，溢价率不过10%，微微一硬，以表敬意。

由于汕头网签数据存在普遍滞后问题，到底东海岸剩下多少库存，没有一家机构能讲得清楚，但库存偏多，是几乎所有关心汕头楼市的朋友的共识。土拍遇冷，库存偏多，东海岸已经透支了我们过多的想象力。

不禁让人疑问：东海岸，可还有戏？

看点二：大牌房企入驻、入市速度快

今年汕头迎来了时代中国、金茂、招商、金科四家大牌房企。有外来大牌房企进驻，自然是好事，说明资本对市场整体看好。但正如我们之前的文章（点击查看）所说，告别普涨的楼市下半场，开发商事实上是在存量经济里厮杀。当一线和准一线的门槛越来越高，四五线已成毒瘤时，做一下排除法，套用一下“东部沿海”“政策支持”等关键词，其实能筛出来的城市也不多。所以，我们也不要过度兴奋，也许进入汕头对开发商来说，是一个“不得不”或者“搏一把”的选择。毕竟，汕头近几年的经济发展，平心而论并没有突出亮点。

我们不妨看回今年两个外来开发商的项目：3月时代中国正式进军澄海市场，经过3轮报价，以约6.38亿拿下奥飞市民广场东侧一地块。4月末即申请《建设用地规划许可证》，项目名为天韵雅苑，早在10月份就已经到达推货节点。6月金茂入汕掀起高潮，2个多小时的厮杀、60轮竞价、84.42％的溢价率、5568元/平的住宅楼面价，一度刷新汕头西区土拍历史。6月3日拿地，10月1日金茂双悦湾开放营销中心，10月9日首次开盘去化89%。也许是看准了市场趋势，才加紧推货入市。

令人不解的是，今年下半年开始动作的三旧项目明显增多，新盘层出不穷，为什么是这个节点？会是巧合吗？

山雨欲来风满楼。

看点三：年底土拍扎堆，还会有多少变数？

澄海、潮阳、龙湖等区域地块扎堆供应，共有6宗地块开拍，2019年的12月预计将成为下半年土地出让最多的月份。

让人期待的是，奥飞市民广场北侧再挂地。据悉，广场附近有时代中国天韵雅苑、碧桂园·瑞馨府、联泰·嘉泰华府、丰迪·馨悦等项目，住宅售价为8000-12000元/平，普遍为万字头。回顾今年的土拍数据，我们可以发现，澄海区成为今年房企拿地的主要区域，其次为汕头西区。尽管最后一个月，土地供应量大幅增加，但小编认为，市场极可能还是会出现冰火两重天：澄海的“潜力股”会赢得几轮竞价，成交价有小幅度的溢价；但缺乏热度的潮阳地块，估计还是会大概率地以底价成交；如果出现流拍的情况，也不算太意外。这背后的逻辑是：

当市场趋于理性，人口密集、土地供不应求的西区和澄海中心城区是最保险的选择；

土地供应充足且库存较多的新城，市场投资热情已逐渐退散，务实精明的汕头人不喜欢听故事；

潮阳、潮南地区虽然人口密集，但自建房传统悠久，同时城市基建水平跟不上市中心，只要市中心商品房供应足够，这两区仍是拿地雷区。

小结

底价成交，流拍等现象无疑表明，汕头土拍市场正在趋于冷静，这对还没买房的汕头人民是件好事，毕竟面粉便宜了，面包才不会太贵；对买了房的朋友，免不了小小失落，短期内房产的账面价值不会大幅升值。可是，如果告别了土地财政，留给汕头搞基建引产业的机会，还有哪些呢？