深度分析|最新地产数据出炉,结果与99%的人想的不一样

鮀城早知道 2019-10-19 09:54:45
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

随着“房住不炒”这一国策深入人心,市场总体降温,房企拿地也回归理性,行业进入精细化竞争阶段。

 从拿地资金分析,万科、碧桂园、保利占据榜单前三位。

  万科1-9月累计拿地1381亿元,占据拿地榜榜首;碧桂园同样继续保持拿地优势,以总额1166亿元占据榜单第二位;保利也在加快拿地速度,1-9月拿地总额达865亿元,居榜单第三位。

  TOP10企业1-9月拿地总额7789亿元,占TOP100企业的35.7%;TOP30企业1-9月拿地总额13907亿元,占TOP100企业的63.8%,龙头房企获取土地资源优势凸显,行业集中度显著。

  从拿地面积分析,碧桂园、绿地、万科拿地面积位列前三。

  1-9月,碧桂园拿地力度持续加码,以3723万平方米占据榜单首位;绿地和万科分别以2459万平方米和2345万平方米登上拿地面积榜第二、三位。2019年1-9月,TOP10房企拿地总面积17620万平方米,占TOP100房企拿地面积的38.0%。

  从各城市群拿地资金分析,长三角与中西部仍为房企布局重点区域。

  1-9月,长三角地区土地市场热度不减,TOP10企业拿地金额共计3064亿元,位列首位;受产业转移、人才引进等政策影响,中西部重点城市经济发展加速,成为房地产企业的投资热土,TOP10企业拿地金额达2275亿元;珠三角和环渤海以1476亿元和1377亿元分列第三、第四位。

  从城市群拿地企业分析,龙头房企坚持广布局的策略,中小房企则集中于其深耕区域发展。如万科、龙湖在4个榜单中均有上榜,碧桂园和绿地则在3个榜单中出现;保利、金地、融创和中海在各城市群榜单中均出现两次;此外,荣盛发展(002146,股吧)、龙光地产、建业地产等企业持续深耕大本营,在环渤海、珠三角及中西部城市群榜单中出现,拿地较为集中。

  而保利和中海作为全国性房企,进入三个城市的榜单;碧桂园、融创、万科、新城、新希望等企业凭借自身优势,均进入两个城市的榜单;融创进入武汉(楼盘)和天津(楼盘)的榜单,并夺得两个城市拿地金额榜首。此外,滨江拿地金额位居杭州(楼盘)第一,南京(楼盘)颐盛拿地金额居南京第二,京投发展(600683,股吧)拿地金额位居北京(楼盘)第二,地方房企利用区域优势持续深耕。

  而土地拍卖方面,可能很多人认为房企都在绞尽脑汁地回款,无暇买新的土地,其实土地市场自2019年3月后已经逐步回暖。9月房企延续上个月的积极态势,保利拿地持续发力,9月的拿地金额超180亿元。

  此外,华夏幸福(600340,股吧)以总价116亿元、100%权益获取武汉武昌两宗地块;保利以42.4亿元、100%权益斩获佛山(楼盘)1宗旧改地块;中海在北京以32.7亿元、权益100%取得一宗住宅用地。

  从整体数据分析,10月份一线城市的土地供应开始增加,其中典型的北京已经挂牌4宗住宅地块,包括亦庄、房山、石景山等区域。

  而其它城市土地拍卖也比较活跃,杭州入榜3宗地块,成交总额为106亿元,占2019年9月全国住宅用地成交总价TOP10总额的22.1%,上海(楼盘)与广州(楼盘)均入榜2宗地块。

  其中,武汉市武昌滨江区域P(2019)108号地块以96亿元占据榜首,规划建筑面积90万平方米;上海市杨浦区新江湾社区N091104单元B2-01地块以均价52514元/平方米成为榜单中单价最高地块。

  总体看,土地市场继续高位运行,截止到9月底,2019年50大城市合计卖地3.14万亿元,同比上涨幅度达18.1%。其中出现了9个千亿卖地城市,最多的杭州卖地2289亿元,苏州(楼盘)卖地1390亿元、上海1326亿元、北京1224亿元、武汉1198亿元、天津1177亿元、南京1153亿元、宁波(楼盘)1084亿元、重庆(楼盘)1070亿元。

  房地产开发投资情况

  虽然楼市降温了,但在2019年1-9月份,全国房地产开发投资98008亿元,同比增长10.5%,增速与1-8月份持平。其中,住宅投资72146亿元,增长14.9%,增速持平。

  1-9月份,东部地区房地产开发投资51680亿元,同比增长8.6%,增速比1-8月份回落0.2个百分点;中部地区投资20481亿元,增长10.0%,增速加快0.2个百分点;西部地区投资21754亿元,增长16.2%,增速加快0.2个百分点;东北地区投资4093亿元,增长9.9%,增速加快0.2个百分点。

  (东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南(楼盘)10个省(市);中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省;西部地区包括内蒙古、广西(楼盘)、重庆、四川(楼盘)、贵州(楼盘)、云南、西藏(楼盘)、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆(楼盘)12个省(市、自治区);东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3个省。)

  1-9月份,房地产开发企业房屋施工面积834201万平方米,同比增长8.7%,增速比1-8月份回落0.1个百分点。其中,住宅施工面积583683万平方米,增长10.1%。房屋新开工面积165707万平方米,增长8.6%,增速回落0.3个百分点。

  其中,住宅新开工面积122308万平方米,增长8.8%。房屋竣工面积46748万平方米,下降8.6%,降幅收窄1.4个百分点。其中,住宅竣工面积33084万平方米,下降8.5%。

  1-9月份,房地产开发企业土地购置面积15454万平方米,同比下降20.2%,降幅比1-8月份收窄5.4个百分点;土地成交价款8186亿元,下降18.2%,降幅收窄3.8个百分点。

  商品房销售和待售情况

  1-9月份,商品房销售面积119179万平方米,同比下降0.1%,降幅比1-8月份收窄0.5个百分点。其中,住宅销售面积增长1.1%,办公楼销售面积下降11.0%,商业营业用房销售面积下降13.7%。商品房销售额111491亿元,增长7.1%,增速加快0.4个百分点。其中,住宅销售额增长10.3%,办公楼销售额下降11.1%,商业营业用房销售额下降13.0%。

  1-9月份,东部地区商品房销售面积47035万平方米,同比下降2.9%,降幅比1-8月份收窄0.7个百分点;销售额59171亿元,增长6.0%,增速加快0.5个百分点。

  中部地区商品房销售面积33816万平方米,增长0.5%,增速持平;销售额24279亿元,增长7.2%,增速回落0.2个百分点。西部地区商品房销售面积33004万平方米,增长4.6%,增速加快0.8个百分点;销售额23781亿元,增长10.6%,增速加快0.7个百分点。东北地区商品房销售面积5324万平方米,下降5.9%,降幅收窄0.7个百分点;销售额4260亿元,增长2.5%,增速加快0.2个百分点。

  百强房企规模增长分化持续

  从数据来看,房地产市场保持稳定预期。2019年1-9月,房企销售额稳步增长,销售额破千亿企业增至20家。而从销售数据看,相比2018年的企业销售普涨,2019年房企分化明显,知名企业占据大量市场份额。

  从销售额来看,房企销售额TOP100均值达819.0亿元,规模破千亿的房企增加至20家。2019年1-9月份,房企销售额超过千亿的企业达20家,均值为2332.2亿元。

  碧桂园、万科等7家企业销售额超2000亿,其中5家企业超三千亿,碧桂园销售额高达5966亿元;新城、华润置地等13家房企销售额超1000亿位列第二阵营。500-1000亿、300-500亿、300亿以下的企业分别为28家、18家、34家,销售额均值分别为707.2亿元、423.4亿元、230.3亿元。

  从销售面积来看,房企销售面积TOP100均值达592.5万平方米。2019年1-9月份,销售面积超千万平方米的企业达12家,碧桂园、恒大、万科销售面积稳居前三,其中碧桂园销售面积最高为6292万平方米。

  从总体看,9月份房地产市场销售活跃,环比同比均明显上涨,拆分单月数据看,9月全国房地产市场销售面积高达1.733亿平米,同比上涨了2.9%。销售额高达1.6万亿,同比上涨了9.4%。本次公布的房地产各项指标均呈现较好态势。尽管市场处于调整阶段,但从成交数据上来看比较乐观。

  房地产市场整体平稳,在以价换量的策略带动下,9月实现销售面积增长,全年累计降幅收窄至1%。销售回款改善了开发企业现金流,到位资金率从上月的6.6%增至7.1%;销售保持较好水平,也稳定了开发企业投资信心。新开工面积增速和施工面积增速虽有回落,但幅度较上月收窄,开发投资增速整体与上月持平。

  房地产企业资金到位情况

  1-9月份,房地产开发企业到位资金130571亿元,同比增长7.1%,增速比1-8月份提升0.5个百分点。

  其中,国内贷款19689亿元,增长9.1%;利用外资104亿元,增长1.4倍;自筹资金42024亿元,增长3.5%;定金及预收款43877亿元,增长9.0%;个人按揭贷款19900亿元,增长13.6%。

  房地产开发景气指数

  9月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.08,比8月份提高0.14点。

  (该指数以房地产开发投资为基准指标,选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标,剔除季节因素的影响,包含了随机因素,采用增长率循环方法编制而成,每月根据新加入的数据对历史数据进行修订。

  通常情况下,国房景气指数100点是最合适的景气水平,95至105点之间为适度景气水平,95以下为较低景气水平,105以上为偏高景气水平。)

  从以上数据总体分析,虽然种种政策断了房企融资渠道,在连续几个月出现了资金恶化的情况下,房企出现了资金面缓解。从总体看,房地产开发企业的钱更多了,利用外资明显增多了。但一定要注意的是,现在地产是强者恒强的市场,资本往头部集中,中小房企的日子并不那么好过。

  数据还显示,个人按揭贷款也多了。这和人民币贷款增加有关系,表明市场上的闲钱多了,贷款相比以前更容易了。据数据统计,2019年今年前三季度人民币贷款增加13.63万亿元,同比多增4867亿元。分部门看,住户部门贷款增加5.68万亿元,其中,短期贷款增加1.54万亿元,中长期贷款增加4.14万亿元。

  政策上,最近南京、天津、上海、宁波等城市都开始放松限购,吸引人才,预计未来这些城市因为人才的涌入和购房者的增加,房价还有一定增长的空间。

  但像调控政策严格的北京、上海、深圳(楼盘)、杭州、南京、合肥(楼盘)等城市,房价下行苗头已经出现。从总体看,市场会趋于平稳,而每年的第四季度都是房企冲刺全年业绩目标的关键期,预计四季度应该会比预期更好。

  在企业增加货量供应、加强营销力度的情况下,四季度房企整体销售规模会有一定的回升。而且介于刚需面仍有支撑,预计2019年总体成交规模仍有望超出2018年的水平。

  但三四线城市整体来看需求已经有所透支,再加上棚改政策的整体“收紧”,货币化安置比例下降,未来市场回落也在情理之中。站长认为,部分环一线和热点二线的三四线城市,受核心城市市场外溢需求影响,成交热度或将继续维持。

       来源:地产情报站

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。