半年数据出炉,这五大城市房价最良心?

鮀城早知道 2019-07-27 09:41:30
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那些处于人口收缩阶段的城市,尤其是城区人口持续萎缩的地方,必须要慎重。

  上半年各城市的买房难度有何变化?易居房地产研究院7月23日发布了《2019年上半年全国50城房价收入比报告》。

  报告显示,上半年50城房价收入比均值为13.6,相比2018年的13.9小幅下降了2.2%。同样的50个城市,去年比前年下降了1.4%。

  这说明,经历过去一年多的调控,50城的总体房价依然处于下调的过程中,不过力度有限,这也符合房价调控的“三稳”目标。

  到底哪些城市买房变得更难了,哪些城市变得更容易了?按照房价收入比买房到底有多大的参考性?

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  深圳36年才能买房,长沙(楼盘)依旧“良心”

  今年上半年,全国50个典型城市的房价收入比为:

  没有意外,处在房价收入比最高位的依然是深圳(楼盘)。它和三亚(楼盘),是50城中唯二房价收入比超过30的城市。

  四大一线城市中,除广州(楼盘)外,深圳、北京(楼盘)、上海(楼盘)的房价收入比都在20以上。从这个角度说,广州在一线城市中,仍是房价最友好的城市。

  以广州的房价收入比为门槛,全国买房难度真正比肩一线城市的,只有三亚、厦门(楼盘)、福州(楼盘)、杭州(楼盘)、石家庄(楼盘)。这些城市和广州一样,理论上都需要一个家庭不吃不喝16年才能全款买房。

  但其它城市中,还有相当一部分的房价收入比也不低。前不久中国社科院发布的《中国城市竞争力报告No.17:住房,关系国与家》中提到,按照以往的经验研究发现,当房价收入比超过9:1后,房地产对经济的贡献由正转负,对消费挤出效应明显。

  按照这个标准,真正称得上是合理的房价收入比城市,只有宜昌(楼盘)、洛阳(楼盘)、沈阳、烟台(楼盘)、乌鲁木齐、韶关(楼盘)、长沙。

  这七个城市中,只有三个省会城市。其中,唯一一个GDP破万亿的城市只有长沙。它近几年一直被称为是让炒房客有去无回的城市。

  对照长沙的标准,全国16个GDP破万亿的超大、特大城市中,仅有长沙一个城市的房价堪称“良心”。即便与同处中部的郑州(楼盘)、武汉(楼盘)相比,在长沙买房也可以少花5年以上的时间。

  目前长沙的常住人口增量已经连续三年超过20万,房价洼地当功不可没。

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  上半年在贵阳买房比去年多花2年收入

  数据显示,这50个城市房价收入比均值为13.6。

  在上述七个房价收入比低于9的城市之外,还有郑州、苏州(楼盘)、武汉、成都、青岛(楼盘)等GDP和人口均破万亿、千万的城市,也处在平均线以下。

  这意味着它们在房价、收入以及城市的发展规模上,处于相对平衡的状态。买房的难度相对适中,“性价比”也相对较高。

  上半年50城的房价收入比,相比2018年的13.9小幅下降了2.2%。但具体到每个城市的情况,又呈现出较大差异。

  2018年50个城市房价收入比

  与2018年相比,今年上半年房价收入比提升最高的是贵阳,提高了2.1。也就是说,去年在贵阳买房比今年上半年买,将节省2.1年的家庭收入。

  事实上,去年贵阳就因房价涨势太快而被监管部门约谈;前不久国家统计局发布的6月份70个大中城市商品住宅销售价格也显示,贵阳新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%,同比上涨20.1%。综合上半年贵阳表现来看,新房价格涨幅高达6.36%,位居全国第五。

  这种情况下,贵阳的楼市调控会不会升级,值得观望。

  房价收入比提升第二快的是深圳,较2018年提高了1.9。由此看来,去年狂揽60万新增人口的深圳,房价还并未有降温的势头。

  其它提高1以上的城市,还有南通(楼盘)(1.1)、惠州(楼盘)(1.2)。它们都属于成熟城市群周边的三四线城市。

  其它房价收入比提升的城市还有,三亚、杭州、佛山(楼盘)、扬州(楼盘)、大连(楼盘)、成都、昆明(楼盘)、无锡(楼盘)、洛阳、韶关、烟台、乌鲁木齐等。

  这些城市中,三亚属于相对特殊的旅游城市;杭州这几年风头正健,佛山地处粤港澳大湾区;昆明可能与海南(楼盘)限购导致需求上升有关;而成都前不久再现万人摇号现象。

  值得一提的是,此前备受关注的西安(楼盘),在经历了近两年的楼市火爆场景和调控升级后,今年上半年的房价收入比相比去年降低了1。

  当然,需要指出的是,房价收入比的升降,不只与房价有关,也与收入的上涨幅度有关。

  比如,广东省上半年的人均可支配收入为20322元,而贵州(楼盘)只有9684元,不到广东的一半。前者增幅为8.6%,而后者增长了10.7%。这也是在直接对比各城市房价收入比时,需要考量的因素。

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  房价收入比是不是越低越好?

  房价收入比直接反映出一个城市购买房子的平均难度。这意味着其一旦突破某个临界点,必将对城市的发展带来挤出效应。

  比如,去年华为将研发总部搬入东莞(楼盘),一部分原因即被指是深圳房价太贵。

  但这是不是意味着房价收入比越低越好呢?答案当然是未必。

  众所周知,今年至少就有三个城市出现了房价“白菜价”的案例。

  最先是黑龙江鹤岗被爆2万元“喜提”一套房,部分区域的房价只有数百元每平米。

  再是山东威海(楼盘)乳山的海景房二手房价格,被指退回十年前,一套顶层阁楼的交易单价可以低至1800元平方米。

  玉门老市区废弃房屋  来源:第一财经 摄影:张剑

  而最近玉门又出现“白菜价”房子,最低每平米仅100元。

  这些四五线城市,虽然收入并不算高,但是如此低的房价之下,房价收入比也会低于大多数地方。但在这些城市购房,就不能纯粹看房价收入比。

  其实,研究机构对房价收入比的统计只涉及全国主要的50个城市,原因也正在于此。因为对于四五线城市而言,单纯算房价收入比的意义不大。

  对不同需求的购房者来说,评价一个城市房价的合理性,仅看房价收入比,是远远不够的。不过有一点是基本可以确定的,那些处于人口收缩阶段的城市,尤其是城区人口持续萎缩的地方,必须要慎重。

来源:和讯名家

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