5成中介已买房,看看地产业背后的秘密......

鮀城早知道 2019-06-27 10:05:25
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房产中介,可以说是当今辨识度最高的职业之一。

路上那些穿着西装革履光鲜亮丽,却骑着轮子只有甜甜圈般大小的电动车的人,定是中介无疑了。

表面上他们风吹日晒生活不易,实际上可能比你我想象中要有钱得多。

近日,58同城与安居客联合发布《2019百万房地产经纪人生存报告》,报告显示:49.6%的房地产经纪人已自有房屋,租房居住的房地产经纪人占比39.2%。

一半的中介都有房了!这岂不是可以秒杀一线城市互联网公司的辛苦白领们?

一.中介真这么有钱?

伴随着中国房地产这三年的春风(龙卷风),地产中介如雨后春笋般涌冒而出。

2017年,从业1年以内的中介占比高达69.1%,可见在岗位供应量持续增加的这几年,该行业吸纳了大量新入行的年轻人。

《报告》指出,2019年,房地产90后的年轻人占比达到52%。

看到这个数字,我们更加疑问,如此年轻化的一个行业,怎么就都能买房了?

正逢高考志愿季,难道要告诉孩子们,中介才是最赚钱的吗?

别急,我们再来看一组数据。

在中介大量增加的2018年,智联招聘数据显示,房地产行业用工需求正在三四线城市井喷增加。

中介行业,亦是如此。

而在一线城市,无论是中介用工需求还是房产用工需求,都在下降。

拿广东省为例,三线城市江门目前已有2021家房产中介门店,这个数字已经是深圳5066家的4成。

很显然,这些年大量诞生的中介岗位,很多都是在三四线城市棚改的大潮下催生而出。不比一二线城市房价那么高,在三四线城市拥有一套房产,还是相对容易的。

再加上入行早的中介,不仅可以赶上两波房价上涨的红利,同时也可能遇到过前几年职业炒房的投资客,在销量可观的情况下,收入也不菲。

还有就是中介相比于老百姓拥有更多的房源信息和房产知识,淘到好的自己先下手为强,也十分正常。

这也就不难理解,为什么一半的中介都能有自己的房子了。

但是,就房产中介整体来说,仍旧是一个竞争激烈不好赚钱的行业。

尤其是在单价高企、成交惨淡的一线城市,中介过得并不舒坦。

我们与深圳科技园的几个中介聊了聊,他们说光科技园这一块,差不多就有3000个中介,而整个南山区昨天成交的房源也才61套,科技园街区(粤海街道办),只是南山的八个街道之一。也就是说,多数中介一整年都成交不了一套房子。大部分中介还是只能靠少量的租房佣金提成作为收入来源。

据了解,科技园许多中介都是零底薪模式,可能一个月都没有收入,《报告》中也显示,底薪在3000元/月以下的房地产经纪人,占比为66%。

你现在如果走进中介门店,他们会非常乐意和你聊些有的没的,一方面你是金主爸爸,另一方面也可能是他们在办公室里坐得实在是有点无聊了。

所以,五成中介有房的数据,并不能说明这个群体收入有多高。那些有房的,可能是在三四线,也可能是早年的老中介。

现在回头看来,从业年限在1到3年的之间的中介占比高达52.5%,一个原因是年轻人的不断加入,另一个原因恐怕也是赚不到钱的退出转行。

二.中介对社会发展到底有意义吗?

从三四线中介的增加我们也可以看出,棚改对三四线城市的经济拉动,是有目共睹的。

不少小镇青年可以找到一份中介的工作,不少房产中介也通过自己的努力买到了房子。

毫无疑问,棚改策略对我国的社会和经济发展,是利大于弊的。

但是,中介这个职业对社会和经济是有益的吗?未来又会被取代吗?

我们先来看看中介的本质是什么。

多数人会说,中介的价值是提供信息,还有服务。

信息是大量的买家卖家资源,可以省去一方漫天去找另一方的烦恼。

服务是帮你跑各种手续,缴纳各种费用,以节省你的时间和精力。

但这些,想必是远不值一套房算下来好几万的中介费。

如果中介费真的是过分超出其应有价值,那就是市场无效率现象,在没有垄断的情况下,这个行业就迟早被另一种商业模式所取代,但时至今日,中介依然活跃在各大城市的房产交易市场,这是为什么呢?

因为,中介还有一个最重要的作用,就是信用担保。

保证卖家的房源不是被拍卖,被抵押或是有其他猫腻,还保证交易的合规合法及有效性。至少,在中介的参与下,你的这笔交易出了任何问题,都有个可以追究责任的机构。

这是无法替代的。

因为,这种既可以集中处理交易,又可以作信用背书的第三方机构,一来它拥有最多信息和知识,来专门做信息撮合和交易服务,符合经济学专业人做专业事;二来集中交易,节省时间,增加效率;三来它不属于任何一方,并起到担保的作用。

去中心化的区块链技术炒了这么久,到现在还是没有运用于社会的实质性产品,其重要原因就是每个人作为信用背书的分布式记账,效率是无论如何都不如集中背书的中心化记账的,一个难以做到效率最大化的模式,又如何能推行到市场中去呢?

而中介这种中心化模式,至少是非常适应目前的市场,只是由于技术的进步,大家可能会给中介起个更好听的名字,比如,“平台”。

以前,出租车公司就是司机和乘客的中介,当乘客东西掉车上的时候,可以找出租车公司解决,公司为交易可能产生的纠纷做了担保。

现在,这个中介叫滴滴,在互联网的赋能下,不仅丢了东西可以直接联系到司机,平台还清晰显示运营路线避免司机绕路,并且有一系列实名制认证等机制来保证交易公平和安全。

以前,商场就是商人和消费者的中介,当顾客买到假货的时候,可以找商场投诉,并且商场以自身品牌作背书,毕竟咱这可是传说中的商业百货。

现在,这个中介叫淘宝。尽管经历了很长时间的打假斗争,但至少用淘宝买东西比双方裸谈买卖高效得多。

无论是外卖,移动支付,还是现在所谓的二手车直卖网,全是中介。

说是互联网去中介化,实质上只不过是在高科技的互联网时代下换了个中介形式。原来的出租车公司员工,变成了现在的滴滴运维人员,原来的商场服务员,变成现在的电商客服。

总之,良好的中介肯定是促进社会发展,增加经济运转效率的。只是,你可能会关注到一个限定词,那就是良好的。

因为,中介这行由于双方信息不对称,有着太多的套利空间,在人性自私的驱使下,许多中介,都利用这个动过黑心思。包括少数的保险经理人,把保险推销给不需要保险的人士,也包括少数的券商,曾经在背后操纵股价,当然,名声最不好的,还得是房地产中介。

地产中介可以讲出各种动人的故事来死命给卖家说这个房源的不好,然后死命给买家说这个房源的好。缩小双方心理差距,达成成交目的。

尤其租房中介,面对那些刚到这座城市对租房市场和地区还不熟悉的愣头青客户,把租房市场形容得是火爆无比,把竞争房源黑得是狗血淋头,然后把售后服务承诺得是头头是道。简直就是把信息不对称的力量,发挥到极致,更甚者还大量垄断房源,变相起到了哄抬租价的结果。

这一系列行为,不仅放大了自己的信息价值,还抹掉了中介的担保作用,甚至有些连服务的那部分价值,也没有了。

不过,随着互联网逐渐成熟,更多的信息将越来越透明,人们的信用也慢慢地高度互联网化,不良中介利用信息差来蒙骗我们的空间,也越来越小,这个行业也将变得越来越透明。

未来,帮你省时间、做担保的房产中介,依然会继续存在,只是他们收取的费用能否体现出自己的价值,还需要市场慢慢规范。

三.如何避免掉入中介的信息不对称陷阱

前几天,陪个朋友买二手房,总价330万,按深圳一般的居间服务费2个点来收取就是66000,一般来说打个8折52800。

光中介费就要5万多块,这可不是个小数目。换谁谁都会觉得贵,如果不把这5万的价值体现出来,就很不值当。如果再遇到什么问题房源、吃差价、无售后等情况,那真是亏大发了。

所以,既然是高额的服务费,就要享受到中介应有的价值,即信息、服务和法律担保。

首先,由于中介行业的28法则,这5万实际上也是养那么多没赚钱的中介等一系列成本,当前的模式使得这些成本都落在买家身上,很无奈。

然后是信息和服务,这个比较好说,你可以多找几家中介看房,房源信息一定要到位,你也可以多让中介带你看看小区的各种情况,毕竟这都是你付的血汗钱。

最后,也是前文中说得中介最不可忽视的价值,就是法律担保。所有中介的承诺、夸下的海口,都必须有法律效应。这个关键就在于你和中介签署的《居间合同》。

《居间合同》中,可以明确地写明中介的各种承诺、没有达成的后果和违约责任。比如:我公司承诺该房屋含学区属性,如交易后无合理学区,我司同意按原价购回房屋,并退还全款中介费,期间税费、公证费均由我司承担。

只有在合同上与中介协商好各种可能出现的纠纷,中介才真的实实在在起到了它的作用。

现在,也有不少人跳过中介,自信寻找买家。很多人的操作都是去中介公司上两个月的班摸清套路,然后自己找熟人交易。

这样有三个风险,一是没有担保,有纠纷扯不清楚;二是信息搜寻成本大,有合适房源但你可能根本不知道;三是时间精力成本大,容易误事。

我们从中介公司了解到,一般来说中介公司都与房管局有着不错的政商关系,各种手续的办理优先于个人去办,可以省去客户的不少时间。

高风险也意味着高收益,一下子省大几万许多人也很乐意。

找不找中介其实并无对错之分,只是分析清楚自己风险承担能力和时间精力成本即可。

四.

我很好的一个朋友在悉尼做置业顾问,我说今天用他作为点睛之笔结个尾,他果断不同意,因为他要我写:我很好的一个朋友在悉尼做经验丰富的资深置业顾问。

在发达国家,售楼小哥并不是什么拿不出手的职业,房产中介也是得具备深厚专业知识才能上岗的技术人员。他说国外中介的口碑并没有像国内一样奇奇怪怪,能作为一名房产经纪人反而是件很Cool的事情。

相信随着经济的发展,国内的中介也将迈向更诚恳,更专业,更成熟的阶段,那时候5成中介已买房,就不算不上什么新闻了。

来源:大胡子说房

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