赴港上市门槛提高还剩200天, 留给中小房企的时间不多了

港交所拟提高上市门槛又有进一步动作，有计划登陆港股市场的中小房企需要加快速度。

6月9日，对于香港特区立法会“是否会要求港交所搁置提高主板上市门槛”的提问，香港特区财经事务及库务局局长许正宇回应称，经审慎考虑回应人士的意见以及维持市场质素和保障投资大众利益的原则后，港交所决定调整上调盈利要求的幅度。

5月20日，港交所首次修订上市申请人主板盈利规定，将盈利规定调高60%，实施日期为2022年1月1日。

距离新规落地不足7个月，目前，在港交所递交过招股书但仍未成功上市的房企共有11家。其中，海伦堡中国、奥山控股、万创国际等5家房企招股书均已过期，2021年之前递交上市申请的企业中仅有三巽控股更新过招股书。

图源：视觉中国

“三道红线”压力之下，中小房企在降负债和拼规模的夹缝中求生存。房企融资环境保持收紧态势，中小房企赴港IPO之路注定坎坷。

“公司相比其它企业而言规模太小，营收利润表现不佳。多次递交的报表都没有结果，因此迟迟没有上市。多次失效后我们就没有更新招股书了 ，但企业内部一直有在做准备。”6月10日，一名等待上市的房企内部人士对时代周报记者表示，尽管失效后未更新招股书，但企业仍正等待上市时机，同时也在计划分拆其他板块上市。

多家房企上市未果

受疫情影响，港交所审批机构审批速度放缓，房企赴港上市排队等候的周期明显拉长。

目前等待上市的11家房企中，奥山控股、万创国际、海伦堡等企业都曾多次提交IPO申请，最早递交招股书的企业已等待将近1000天。

6月10日，一名香港上市房企副总裁对时代周报记者表示，企业招股书多次失效或与提交的资料不完善、公司内部治理出现问题有关。此前，他所在房企上市时，港交所会下发多轮问询，直至拿到“无异议函”后方可推进下一步工作。

规模小、负债高、偏安一隅是此轮赴港上市房企的共同特点。

以海伦堡为例，截至2020年12月31日，海伦堡拥有近200个处于不同开发阶段的项目，总土地储备面积约3157万平方米。2016-2018年，海伦堡的净资产负债率分别为69.4%、83.4%及133.7%，攀升趋势明显。

三巽控股则贴着“徽系房企”标签。截至2020年7月31日，三巽集团总土地储备440万平方米在安徽省土储391.2万平方米，占总土储比例高达88.3%。截至2020年5月31日，三巽控股资产负债率增至224.7%，2019年末为204%。

物业股表现亮眼

2021年，房企进入融资“小年”，整体融资规模收缩。

克而瑞研究中心数据显示，5月，100家典型房企的融资总量为883.34亿元，环比下降11.9%，同比下降24.1%。其中，境内债权融资412.84亿元，环比下降31.3%，同比下降48.9%。

市场呈现分化特征，中小房企融资难度大、利率高。从各梯队房企表现来看，百强房企境内发债成本约为5%，中小房企、部分民营房企境内发债成本高于7%。TOP20-30房企海外发债融资成本接近11%，TOP10房企的海外债加权融资成本仅有3.45%。

与规模房企相比，中小房企融资渠道单一、融资成本高。越过资本门槛上市融资，是中小房企的主要突围路径。

6月10日，协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对时代周报记者表示，新规落地对房企影响不大。如果连基本的上市要求都达不到，则房企上市没有意义。年初至今，上市房企数量减少的原因是业绩能满足上市需求的房企减少。此外，由于去年上市房企较多，相比之下人们会感觉今年市场转冷。

房企整体上市脚步放缓，但房企分拆旗下板块单独上市的热潮仍在继续。今年以来，已成功上市的房地产相关企业达到5家。

6月9日，越秀地产旗下的越秀服务通过港交所聆讯，新力服务、富力物业、海悦生活等十余家物业企业在排队上市。

5月31日，中原建业（09982.HK）在港交所挂牌上市，成为国内第二家代建上市企业。

在股价表现上，物业股的表现也颇为亮眼。5月，滨江服务（03316.HK）的月涨幅达到33.8%，是港股涨幅较大的涉房股。佳兆业美好、星盛商业等房企旗下物管公司的股价也都有亮眼的表现。5月港股涨幅较大的5支涉房股票均为物业股，内房股均未上榜。

克而瑞数据中心研究人员认为，物管行业的发展空间仍然较大，因此受到香港投资者青睐。

事实上，物业股估值逼近或超越关联房企已成趋势。

《2021物业服务企业上市公司研究报告》显示，截至2021年5月18日，45家上市物企市值总额8427.4亿元，是其上市首日的2.1倍。碧桂园服务（06098.HK）市值突破两千亿港元，一度超过碧桂园集团（02007.HK）。绿城服务（02869.HK）的市值早已超越绿城中国（03900.HK），二者差距在不断扩大。

在黄立冲看来，地产股有爆雷风险，不时有房地产公司出现潜在的违约风险，风险溢价高，因此市值相对低。物业股现金流稳定，就算业主短期拖欠物业管理费，最后也会补交，潜在风险较小，因此物业股在资本市场的表现强于地产股。

来源：时代周报