融信中国“期中考”:销售业绩未过半 毛利率下滑近两成

鮀城早知道 2019-08-10 10:04:39
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近日,融信中国发布2019年半年度业绩报告,在营收、利润总额明显上涨的同时,上半年的销售增速不足4%,合约销售额仅完成全年销售目标的40%。

近日,融信中国发布2019年半年度业绩报告,在营收、利润总额明显上涨的同时,上半年的销售增速不足4%,合约销售额仅完成全年销售目标的40%。同时,融信中国的利润率进一步摊薄,毛利率、纯利润率分别下降了18.42%、16.46%。

融信中国首席营销官张文龙近日在接受中新经纬客户端采访时,对实现全年销售目标抱有信心,他表示,下半年会根据市场变化采取灵活的营销策略。不过,业内人士指出,融信中国要实现1400亿元的业绩目标仍存在困难。

销售增速降至个位数 全年业绩承压

资料图 住宅楼 中新经纬 薛宇飞 摄

作为闽系房企的代表之一,融信中国近几年的发展颇为迅速,并在去年挤进千亿房企之列。2018年,融信中国实现合约销售额1218.8亿元,同比增速达73.35%。

融信中国在今年年初制定了全年实现1400亿元的销售目标,与2018年的销售额相比,今年的增长预期为12.94%,远低于去年73.35%的增速。

然而,根据2019年半年报,1~6月,融信中国实现合约销售额566.78亿元,同比增长3.94%,合约建筑面积281.98万平方米,同比增长11.14%,销售额仅约为全年目标的40.48%。据融信中国另一份公告,其今年前7月共录得合约销售额695.65亿元,销售业绩勉强过半。

张文龙称,公司现在对规模的增速有一些调整和控制,希望让产品品质跟得上规模,而在整体的经营策略上,则希望在利润、规模与杠杆之间做一个平衡。根据半年报,受益于现金与银行结余增加,融信中国的资产负债比率已经从2018年年末的105%降至了今年6月末的77%。

其实,在出现楼市“小阳春”和调控相对平稳的上半年,也只有4成房企的业绩过半,而随着下半年的调控持续收紧,企业的销售压力进一步增大。克尔瑞研究中心认为,行业今年整体的预期货值去化率会降至60%左右,房企完成业绩目标更依赖于供货量的增长。在行业增速放缓的背景下,部分房企全年业绩目标的完成尚有一定压力,下半年需加速推货入市。

张文龙认为,公司上半年供应货值达800亿元,下半年预计有1200亿元,按照70%的去化率,完成全年目标问题并不大。

但中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示,融信中国上半年仅完成销售额的40%,结果并不理想,目前来看要实现全年的业绩目标仍存在一定的困难。

销售均价继续下滑 利率润走低

根据2018年年报,融信中国去年的销售业绩出现超7成的增长,除了得益于合约销售面积增长25.15%,也与合约销售均价上涨38.51%有关。但是,融信中国的销售均价在今年上半年出现了负增长,对销售额形成拖累。

数据显示,今年上半年融信中国的合约销售平均单价为20100元/平方米,比2018年上半年的21494元/平方米下降了6.49%,而在2017年上半年,其合约销售平均单价曾达到27510元/平方米。

从区域看,对融信中国业绩贡献较大的杭州、上海、南京等城市的销售均价都在下调。杭州对融信中国销售业绩的贡献超3成,2018全年该市项目的平均售价为40671元/平方米,而今年上半年为38413元/平方米,降幅为5.55%;上海地区项目2018年的平均售价为40465元/平方米,今年上半年为35373元/平方米,降幅达12.58%;南京地区项目2018年的平均售价为35156元/平方米,今年上半年为22561元/平方米,降幅达35.83%。

一位不愿具名的地产行业分析人士对中新经纬客户端表示,融信中国布局的城市,限价政策与销售管控执行得比较彻底,这对企业的销售价格形成了较大影响。同时,在市场降温的情况下,融信的部分项目也不得不降价促销。

融信中国销售均价的持续下降,外界将其解读为融信正在采取以价换量的策略。但张文龙却表示,公司并未有这方面的考虑,杭州等地区销售均价的下降,与项目结构有一定的关系。他说:“去年我们在杭州有几个‘网红’项目,且都在杭州主城区,而今年的项目多位于环杭区域,这决定了销售价格上存在差异。”

另一方面,融信中国利润总额大幅上涨的同时,利润率不升反降。上半年,融信中国实现毛利润63.61亿元,同比增长52%,归母核心净利润19.56亿元,同比增长26%,毛利率和纯利润率分别为23.9%、13.2%,分别下降了18.42%、16.46%。

克尔瑞研究中心数据显示,去年176家上市房企毛利率的加权平均值和中位数分别为31.1%和32.8%,净利率的加权平均值和中位数分别为13.1%和11.7%。对比可以看出,融信中国纯利润率达到了行业平均值,但毛利率偏低。

谢逸枫称,随着规模的扩大,企业的利润总额自然也会增加,但由于房企的营销等开支增加,拿地、建安、人工等成本普遍抬升,利润率也会被摊薄。

半年报显示,融信中国的销售成本由去年同期的101.12亿元增加到了202.55亿元,增长超100%。融信中国融资成本净额由去年同期的4613万元增至1.8亿元,增幅达到290.66%,这主要是非资本利息开支增加4.07亿元所致。

在项目销售均价没有上升的情况下,融信中国的土地成本明显增加,两者的差额进一步缩小。半年报显示,截至今年6月底,融信中国土地储备的平均成本为6365元/平方米,相较于2018年底的5183元/平方米,上涨明显。

张文龙表示,房地产行业的利润正在回归社会平均水平,融信一方面会通过提高产品品质、获得品牌溢价的方式增加盈利,另一方面也会在不限价的城市做高利润。

规模诉求不变 拿地节奏减缓

融信中国今年的销售增速虽然放缓,但仍会追逐规模。张文龙称,融信今后的发展虽然不会再像之前那么激进,但仍有规模诉求,今后还需要跨越2000亿甚至3000亿元的销售门槛。

张文龙称,与过往相比,融信中国上半年的投资数量并不是很多,同时也增加了一些合作项目,他们希望在发展诉求与周转率上做一个平衡。半年报显示,融信中国上半年新增土地项目23个,新增建筑面积420.81万平方米,截至6月底,共布局43个城市的177个项目,土储总建筑面积为2654万平方米。

张文龙称,上半年投资较少的原因是土地市场太火,超出了公司对项目利润的底线,到下半年,会积极关注土地市场变化。

张文龙虽然否认融信采取“以价换量”的策略,但他也对中新经纬客户端表示,下半年会根据市场变化采取灵活的营销策略。“虽然我们不想打价格战,但也提早做出了一些安排。”

事实上,面对市场的下行,已经有不少业内人士预测,在今年下半年,一些房企会在价格上做出让步,实现资金回流。

融信的“提早安排”能否在下半年助其完成全年目标?目前来看,尚需时日来观察。

来源:中新经纬

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