二线城市楼市调控只是温柔一刀

新京报 2016-08-22 08:59
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几个热点城市的调控底牌,清楚表明了地方政府的投鼠忌器和继续依赖地产业支撑经济的企图。 近期,三大暴涨的二线城市合肥、苏州、南京都出台调控政策了。初看起来声势不小,但细看之下,这些政策十分温柔,更多是微调,很难对楼市产生根本影响。 不妨总结一下核心条款:苏州的政策相对比较严厉,成为首个重启限购的二线城

几个热点城市的调控底牌,清楚表明了地方政府的投鼠忌器和继续依赖地产业支撑经济的企图。

近期,三大暴涨的二线城市合肥、苏州、南京都出台调控政策了。初看起来声势不小,但细看之下,这些政策十分温柔,更多是微调,很难对楼市产生根本影响。

不妨总结一下核心条款:苏州的政策相对比较严厉,成为首个重启限购的二线城市。外地人买二套房需交1年社保。已有2套房及以上则停止贷款。

合肥弱一些。首付款比例有了较大提高,而且采取了更多限贷措施,对开发商缴纳土地款的时间进行了约束。

而南京新政则更加轻微。主要是稍微提高了一下首付,改变了土地出让政策,更像是面对熔断尴尬的无奈之举。

所以,对比2011年的限购政策,这些政策只能算温柔一刀。对于这些城市的火爆局面来说,难有实质作用。

而目前经济环境,银行利率之低和货币发行之高都远超当年,这样的市场本身就疯狂多了。几个热点城市的调控底牌,清楚表明了地方政府的投鼠忌器和继续依赖地产业支撑经济的企图。

中央高层迄今没有任何声音,住建部约谈了几个大企业后,再无下文,仿佛一切都没发生过。这样的局面下,融资成本低、手握大把钱的地产商们自然有恃无恐,敢于放手抢地,即便国资委的约谈让国企收敛抢地行为,民企也照样会补上空缺。

所以,我们看到了前所未有的尴尬局面,一方面地方政府调控声高,另一方面各大城市地王依旧疯狂,地价又创新高。

虽然,采取了调控措施的几个二线城市尚未出让土地,但要判断新效应如何,看看上海就知道了。在调控政策五个月后,上海新地王在原来北京地王和深圳地王价格的7万上翻了一番达到14万,基本上和香港地价接轨了。

而且地王在八月继续呈蔓延之势,中部除了合肥,发展不错的郑州、武汉、甚至南昌都出现了地价超过房价的现象,地王遍地开花。尤其是郑州地王价格已超过广州,达到36900元。经济不发达的中部地区产生如此高价,真有点惊心动魄。

这样的局面何时才能终结?

解决方法还要在供求关系上做文章。首先在需求上,去年以来的改善性需求升温,加上今年的投资性需求猛增,一直存在的刚需,三大客群在货币放 水政策的背景和房价高涨的残酷现实下蜂拥而至。导致热点城市供求关系迅速逆转,加上地王刺激,房价进一步快涨,导致越涨越买的循环效应发作,局面不可收 拾。

如前所述,调控也只能挤掉一部分投资客,大多数需求还在。只能靠地方政府增加土地供应来缓解,而这也需要时间。更何况今年出让的土地多为地 王,未来房价必然居高不下。到那时刚需已够不到,投资者忌惮高位风险,改善者持币而观,加上经济不振等因素,楼市整体需求萎缩,才有可能使楼市再现拐点。

这就是市场机制的自我调整,核心是地王的曲高和寡让供需再次逆转。所以地王出现得越多,地价上涨越快,临界点的到来也就越快。

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