商品房库存积压!土拍成交锐减!汕头西区却被点名表扬?

10月30日，汕头统计局发布公告，分析了2019年前三季度汕头房地产开发运行情况，指出了重点关注的问题，并提出相关建议。

全市房地产市场运行情况

金平、潮南投资有亮点

前三季度，汕头完成房地产开发投资249.80亿元，同比下降13.2%，增幅比上半年低2.8个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重16.5%，比上半年下降1.6个百分点。前三季度，汕头市房地产开发投资增幅在全省排名第20位。

从投资构成看，建安工程投资增幅上涨、土地购置费大幅下降。前三季度，建安工程投资72.55亿元，同比增长6.1%；土地购置费47.76亿元，同比下降54.9%。

从投资区域看，中心城区开发投资占主导地位。前三季度，中心城区房地产开发投资174.80亿元，占全部房地产投资的70.0%，同比下降11.3%，非中心城区房地产开发投资75.00亿元，同比下降17.4%，占比较2018年提高了4.2个百分点。

金平区西片区亮点频现。万达广场的建成、牛田洋快速通道以及配套道路的开工、教育资源的提升和三旧改造的推进都为金平西区的房地产投资带来新的热度。

其中，林语苑项目1-9月本年完成投资达到5.2亿元，华悦春天（南区）本年完成投资达到1.8亿元。今年6月金凤半岛206亩住宅地以26亿元拍出，其对应项目双悦湾南区预计年底入库。未来将成为金平房地产投资的重要支撑。

潮南区地理位置离中心城区较远，房地产投资规模早年较小。随着汕湛高速、汕南大道等重点交通项目的推进，潮南在近年来房地产投资开始迅速扩大。1-9月，汕头潮南胪岗碧桂园、阳光御府、嘉盛豪庭华南住宅二期B1区分别完成投资12.9亿元、3.1亿元、2.1亿元，大项目对潮南房地产市场的拉动作用明显。

金平、潮阳、潮南三区销售涨幅较大

前三季度，全市新建商品房销售面积302.31万平方米，同比下降14.6%，增幅比上半年回落1.0个百分点；全市商品房销售额275.54亿元，下降18.2%，增幅比上半年回落6.2个百分点。前三季度，汕头市商品房销售面积增幅在全省21个市中居第16位。 

按用途看，住宅销售面积259.57万平方米，同比下降20.5%，增幅较上半年同期回落3.4个百分点，住宅销售面积占商品房销售面积85.9%，比上半年下降2.7个百分点；办公楼、商业营业用房和其他房屋销售面积分别为9.50万平方米、12.57万平方米和20.67万平方米，三者同比分别增长238.9%、22.8%和31.9%，数据显示，办公楼、商业营业用房和其他商品房销售均实现高速增长。

按区域看，中心城区商品房销售面积176.18万平方米，同比下降21.6%，非中心城区126.12万平方米，下降2.3%。数据显示，非中心城区销售形势优于中心城区。其中金平、潮阳、潮南三区商品销售面积分别增长了49.2%、39.5%、91.0%。金平区的商品房销售面积主要来源于华悦春天（南区）、林语苑两个三旧改造项目；潮阳、潮南则主要来源于碧桂园、龙光集团建设的项目。

竣工面积近年来首次超过本年商品房销售面积

前三季度，房屋施工面积2949.22万平方米，同比增长5.2%，其中住宅施工面积1879.33万平方米，增长5.1%。房屋新开工面积228.06万平方米，同比下降54.3%，其中住宅138.38万平方米，同比下降54.9%。

前三季度，本年房屋竣工面积400.20万平方米，同比增长56.2%，其中，其中住宅273.63万平方米，增长55.0%；总体竣工率达到13.6%，短期内市场供应充足；同时，近年来首次出现房屋竣工面积超过房屋新开工面积和本年商品房销售面积。本年房屋竣工面积比本年商品房销售面积多了32.4%,达到97.9万平方米，与之对比待售面积相比2018年年末仅多出18.9万平方米。待售1年以内的面积相比2018年年末下降20.3万平方米，待售3年以上的面积相比2018年年末增加了24.5万平方米。

由此看出，相对较新的楼盘具有更强的竞争力，在本年房屋竣工面积远大于本年商品房销售面积的情况下库存仍然在减少，销售情况表现良好；同时，部分旧楼盘竞争力存在不如新楼盘，滞销时间较长、面积较多的情况，形成了大量库存商品房。这些楼盘主要集中于潮阳、金平两区。

房地产开发到位资金较为紧张

前三季度，全市房地产开发企业本年到位资金263.06亿元，同比下降9.2%。其中，国内贷款9.39亿元，大幅下降82.3%；企业自筹资金188.01亿元，增长17.8%；定金及预收款、个人按揭贷款分别59.86亿元和5.78亿元，同比分别下降8.7%和29.2%。 

从开发企业资金来源构成分析，前三季度，国内贷款占到位资金3.6%，自筹资金占71.5%，定金及预收款和个人按揭贷款分别占22.8%和2.2%。房地产开发企业资金以自筹资金为主，是房地产开发投资的重要支撑，而定金及预收款和个人按揭贷款占比较少说明企业资金回笼速度较慢。

房地产开发企业本年购置土地面积、本年土地成交价款均下降明显，分别下降了86.1%和81.3%，与房屋新开工面积的降幅共同反映出房地产企业用于后续新项目的资金规划较为紧张。

一点建议 

加强布局规划，打造优势地块

当前汕头正加快建设省域副中心城市，全力筹办2021亚青会和创建全国文明城市，要值此发展契机，应该进一步加强对城市空间的布局和规划，推动重点基础设施、社区配套项目的建设进度。海湾隧道、汕南大道、汕湛高速等交通项目的建设带动了濠江、潮阳、潮南一带的房地产开发；万达广场的建成、牛田洋快速通道的开工、以色列理工学院的建设和三旧改造促成了林语苑、双悦湾、华悦春天等大项目。在合理的布局和规划，形成新的优势地块，打造明星楼盘，是房地产市场健康发展的重要推动力。

结合三旧改造和人才引进解决库存商品房

目前汕头三年以上待售商品房面积已超过全市待售的三分之一强，这些长期库存房屋严重影响了房地产开发企业的资金周转，拉高了资金成本。由于部分楼盘建设时间较早，市场竞争力下降明显。综合考虑下，降价销售亦非妥当举措。有关部门可以尝试在三旧改造的保障房配套方面试点一些举措，例如“以收代建”“回迁补贴”通过协议收购长期库存商品房作为保障性住房，给予货币化安置的回迁户购买长期库存商品房补贴优惠，以消化长期库存。同时要从各方面提升城市的竞争力和影响力，吸引更多的人才来汕投资和就业置产。对于优秀人才购买长期库存商品房予以更多的补贴，盘活长期库存市场。

政企合力，激发房地产市场活力

目前汕头房地产市场正处于关键调整转型期，各级各部门要重视房地产业的发展，全力做好各项服务工作，支持和促进本地房地产业健康持续发展；房地产企业要把自身发展和城市定位结合起来，坚持以人为本，保障建筑质量，打造有质量可信赖的优质楼盘。房地产商要信守承诺、依法依规，主动担责、主动作为，切实履行好法律责任和社会责任，开发出有质量可信赖的优质楼盘。对因宣传问题、施工问题、合同问题、质量问题等造成的纠纷，房地产开发商要正面、主动、及时回应购房业主的合理诉求，坚决杜绝不作为、慢作为的消极态度和敷衍做法，逐步激发地产市场活力。