上半年房地产政策 控房价防泡沫与去库存并行

2017年上半年，全国房地产政策主要强调坚持住房居住属性，地方继续因城施策，控房价防泡沫与去库存并行。

一方面，热点城市政策频频加码，周边三四线城市也同步联动调控，传统限购限贷政策不断升级，创新性的限售政策抑制投资投机需求，房地产供需两端信贷资金逐步收紧，年初以来政策效果逐步显现；另一方面，大部分三四线城市仍持续去库存，部分库存压力下降明显的城市也及时出台稳市场措施。长效机制构建方面，中央出台住房租赁市场管理条例征求意见稿，推进住房制度逐步完善。

图：截止2017年上半年已出台收紧政策城市

2017年上半年，在因城施策的导向下，各地政府积极深化房地产政策调控。截至6月底，已有60余个地级以上城市和30余个县市出台收紧政策，海南、河北从省级全面调控。从调控主要内容来看，大部分城市在需求端通过“四限”模式，强力抑制投资投机需求，降低楼市杠杆，其中创新的限售模式逐步成为此轮调控的重要抓手。热点城市普遍“认房又认贷”、“限购又限售”，三四线城市也多采用公积金手段、限售等方式。

珠三角地区

珠三角城市群、海西城市群、海南等协同调控、逐层深化。3月，广州限购升级并扩大限购范围，深圳对商办进行调控。随后，环广州、环深圳两市周边的珠海、惠州、佛山、东莞、江门、中山等市同步限购。其中珠海最为严格，非本地户籍居民购房的社保或个税缴纳年限提高至5年，并将全市范围内的所有户型住房纳入限购范围，东莞、中山、江门对首套及二套房实施差别化限购政策。海西城市群双核厦门、福州继续加强调控，厦门连续出台政策升级限购门槛，并出台厦漳泉房地产调控联动机制实施方案，与周边城市联动调控。福州限贷升级，下辖连江、长乐、闽侯、闽清等县市也出台差异化政策，莆田也开始调控。海南实施全省全面限购并开启限售模式，随后琼海市、海口、三亚、五指山、保亭、琼中、白沙等市县陆续跟进加强调控。

汕头本地：“去库存、防过热”

在2017年汕头市本级供地计划中，当中要求扎实做好房地产市场“去库存、防过热”的工作，落实供给侧结构性改革调控目标，严格控制房地产用地供应量，合理安排住宅及其他用地规模，科学调节房地产开发节奏，逐步消化房地产库存，促进汕头市房地产市场健康平稳发展。

汕头首套房贷利率上调到基准利率

备注：银行方面表示，不同楼盘执行的利率应以具体的楼盘合作的实际情况为准

今年上半年，汕头楼市并未有出台相关限购政策，但公积金使用率超九成、六月份起各大银行调整首套房贷利率，汕头启用中介房源信息网络巡查平台，坚决打击内定、炒卖房源等行为。这每一剂重磅消息的发布，或许都是在担心汕头楼市在去库存的同时，楼市被过度炒热。今年前5个月，东海岸新城一再成为楼市风向标，站稳万字元均价，热度过后回归理性，购房者还是将目光放得更加长远一些，钱包没有膨胀，面包却更贵了，谨慎看待这个楼市，寻找适合自己的房源更为重要。

限售扩围，成新一轮调控升级主要手段

创新限售模式蔓延至三四线城市。继限购、限贷后，部分城市开启“限售”模式，抑制短期投机需求稳定市场预期。厦门率先针对个人出台限制交易的措施，明确新购买住房的需取得产权证后满2年方可上市交易。此后多地效仿，限售城市逐渐从热点一、二线向周边三、四线蔓延。至6月末，全国已超过30个城市实行限售措施。保定主城区出台目前最为严厉的限售政策，要求通过“双限双竞”模式取得土地后开发建设的商品住房10年限售，珠海个别地块也有10年限售的规定。

总体看来，限售成为这一轮地方调控政策的主要手段，具有创新、区域分化、精准化的特点。一方面，政府以流动性为切入点，与限购、限贷等多类政策配合使用形成新的预期引导机制。另一方面，因地制宜，不同区域之间限售政策的具体内容差异化明显。从时间期限来看，限售分化为2年、3年、5年，甚至有特定地块10年限售。从限售范围来看，针对户籍性质及城市内部不同区域做出不同限售规定。作为有效抑制短期投机需求的重要手段，基于不同城市的市场走势，限售政策未来仍将可能被部分城市效仿。

中央强化基础制度安排 推动长效机制建设加快形成

两会政府工作报告强调要加强房地产市场分类调控，坚持住房的居住属性，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。政治局会议也指出要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。

加强金融管控，防范金融风险。自去年8月份以来，房企融资渠道限制已扩散至私募资管等领域，资金监管进一步趋严。今年上半年以来，各部委多次强调防控金融风险，均强调把防控金融风险放到更加重要的位置。银监会一季度经济金融形势分析会指出，要合理控制房地产融资业务增速，有效防范集中度风险，严禁银行资金违规流入房地产领域。

因城施策调整土地供应。住建部、国土资源部联合印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求各地要根据商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

加大保障房棚改货币化力度。5月24日，国务院常务会议确立三年棚改任务目标，从2018年到2020年再改造各类棚户区1500万套，在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例，同时明确加大中央财政补助和金融、用地等支持。

住房租赁市场管理条例征求意见，购租并举制度迈出实质性一步。5月19日，住建部起草《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，对租赁市场的各个参与主体进行了行为约束，承租人、出租人权益将得到更好的保护。

下半年展望

下半年的汕头楼市，东海岸新城或依旧成为全城关注的焦点，华润九里、保利和府、御海天宸三大项目正逐步亮相，这是否会再引起新一轮的价格上涨呢？可以预期的是，在政策影响和市场力量的共同作用下，市场参与各方将逐步回归理性。关于下半年，我们认为：

金融信贷端口继续收紧将是大概率事件，地方将更重视利用金融方式巩固调控效果。除取消首套房贷利率优惠、放缓房地产贷款增幅外，也将适时、分城收紧信贷政策，严格房地产市场金融监管。

更加重视从供给侧进行预期引导，地方用地供应管理将进一步完善，加强对土地供应环节中的事前、事中、事后管理并强化执行。

以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系建设将同步加快，在优化中长期供应体系的同时，继续加强低端基本保障和加快建立购租并举的住房制度。