并购中信地产业务 中海乘势分享央企整合红利

每日经济新闻 2016-09-02 09:50
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和其他房企相比,中海是在保持财务稳健的情况下,继续高速扩张的典型企业。这个底气来自国资委对地产央企的新一轮整合。中海的高毛利和一流的成本控制,为其未来进一步并购其他央企背景企业奠定了良好基础。这是否代表着中海的规模扩张将没有限速? 与中海通过并购实现规模扩张不同,中南建设选择了改革。经历了上一轮的教

和其他房企相比,中海是在保持财务稳健的情况下,继续高速扩张的典型企业。这个底气来自国资委对地产央企的新一轮整合。中海的高毛利和一流的成本控制,为其未来进一步并购其他央企背景企业奠定了良好基础。这是否代表着中海的规模扩张将没有限速?

与中海通过并购实现规模扩张不同,中南建设选择了改革。经历了上一轮的教训,中南建设在投资布局、员工激励,以及资金筹划、产品定位等方面做出 了一系列调整。这些变化给人的启示是,中型房企也在依靠变革来实现自我的飞跃,进而重塑行业格局。一旦变革成功,它又将影响其他企业加入到这个变革中。

8月22日,中国海外发展(内地平台中海地产,以下简称中海)发布上半年业绩报告,报告期内,合约销售同比增长11.48% 至952.6亿港元,销售规模增长并不亮眼。但是,从各项财务指标来看,中海依然保持其稳健的风格,最值得关注的当属其资金状况,2016年上半年末中海 持有现金达1179.73亿港元,呈净现金状态,堪称“最有钱”房企。

在中期业绩会上,备受关注的当属中海并购中信地产业务。中海董事长郝建民透露,现在这单交易已经接近尾声。收购中信项目后,使中海全年可售货值突破3000亿港元,并上调全年目标至2100亿港元。“十三五”期间,中海的合约销售目标有望达4000亿港元。

中海并购中信只是地产央企整合的一幕。近两年来,新一轮央企整合骤然提速,市场格局正面临重构,地产经营主体将不断减少,资源加速向优势企业聚 集。在这轮整合大潮中,资源整合能力将成为决定企业发展的关键因素,像中海这样财务稳健、高度市场化且以地产为主营业务的标杆房企,将分享这波整合红利。

中信的“嫁妆”:3155万平方米土储

中海发布的半年业绩显示,上半年合约销售同比增长11.48%至952.6亿港元,销售收入为781.5亿港元,同比增长20.5%,经营溢利为283.1亿港元,同比增长21.5%。

相比万科、恒大、碧桂园销售业绩的同比大幅增长,中海的销售增幅相对较小,上半年已经跌出全国房企TOP5排行榜。这一方面是因为中海一直以稳健著称,更加追求利润质量,另一方面或许是企业整合动作较多所致。

对于中海来讲,并购中信地产当属上半年最重大的动作。中海通过增发配股的方式收购了中信楼面面积3155万平方米的土地资源,这些项目主要分布 于21个城市,其中除北京、上海、广州、深圳四个一线城市外,佛山、天津、苏州、青岛、大连、成都等热门二线城市的土地储备总面积为2097万平方米,收 购之后将进一步巩固中海在一二线城市的地位。

中信此次注入中海的权益建筑面积达2352万平方米,折合地价3550元/平方米。上半年末中海总土地储备为3600万平方米,整合中信地产业务完成后,其土地储备将进一步大幅增加。

在中期业绩会上,郝建民透露,现在这单交易已经接近尾声。收购中信项目后,中海全年可售货值突破3000亿港元,并上调全年目标至2100亿港元。“十三五”期间,中海的合约销售目标有望达4000亿港元。

如果按照2016年2100亿港元的合约销售计算,未来4年,只要保持17.5%的年均增长速度就能实现“十三五”期末4000亿港元的目标。

某研究报告认为,中海的目标依然偏保守,与其他超大规模房企相比,差距可能会进一步加大。按照目前的销售速度,2016年上半年销售TOP5的房企到全年皆有望超过2000亿元,万科、恒大甚至都能超过3000亿元。

中海的“烦恼”:账上趴着1179亿港元

相比于规模的缓慢增长,中海稳健的财务指标和利润优势一直为业内所称道,2016年的中期业绩依然如此。

中期业绩显示,上半年中海地产的股东应占溢利为196.9亿港元,同比上升20.6%。每股基本及摊薄后盈利2.00港元,同比增长5.3%。 扣除投资物业公允价值变动带来税后净收益39.0亿港元后的净利润达到157.9亿港元,同比上升15.8%。另外,公司股东资金平均年回报仍然维持在 20%以上。

记者对比中海和万科同期发布的中期业绩发现,上半年万科卖了1900.9亿元人民币,净利润是70.9亿元人民币;中海虽只卖了781.5亿港元,但净赚了196.9亿港元。

最值得关注的财务数据是,2016年上半年中海持有现金高达1179.73亿港元,现金与短债比为7.11,现金总额甚至超过了企业的总有息负债额,呈现“净现金状态”。

钱为什么没花出去?因为上半年拿地太少。半年报显示,中海上半年在济南、香港、南昌和长春新增四块土地,可供发展的总建筑面积为228万平方米,拿地需现金支付金额仅99亿港元。另外企业销售增长缓慢,建设规模等相应增加也比较缓慢。

分析师傅一辰表示,现金流充沛意味着中海财务指标稳健,但也反映出其资金利用率低、开发规模不足等问题。在资金如此充裕的情况下,中海完全可以考虑充分利用资金,增加优质土地储备、扩大企业建设规模,以进一步促进企业销售的快速增长。

同时,中海融资能力较强,融资成本较低,这也为规模扩张提供充足的弹药。半年报显示,8月,中海发行了60亿元的公司债,其利率下降到了3.10%。

扩张的机遇:央企整合红利

梳理中海近年来的发展,公司其实一直在走通过收购实现扩张的道路。

2010年3月,中海完成蚬壳电器50.1%股权收购,更名为“中国海外宏洋”,中海获得蚬壳电器在国内6个城市拥有的约190万平方米土地储 备;2013年,中海又宣布和中建地产进行整合,获得了原中建地产旗下位于北京、上海、天津、苏州、成都、西安等城市约1100万平方米的土地储备和在建 项目,还获得了伦敦的数宗写字楼物业。

赶上了央企并购大潮的中海,今年3月又宣布以310亿元收购中信地产业务。2010年至今已进行的三次并购整合,交易对价近700亿元,直接获得超过3700万平方米土地储备,为维持规模持续增长和利润之王的地位打下了基础。

而新一轮的地产央企整合风口已经到来。同策咨询研究部总监张宏伟表示,随着国企改革持续深化,未来两到三年内,已取得“房地产牌照”的16家地产央企也将面临整合,最后剩余的数量极有可能进一步减少。

某研究中心的数据显示,今年上半年,前100名房企的销售金额、面积排名门槛双双大幅提升,其中,销售金额门槛同比增幅均在60%以上,前20名房企的销售金额门槛同比增长115%。重组、并购已大大提升了市场集中度。

另一方面,土地市场屡出“地王”,高价地倒逼房企拓展多元化手段获取项目。在近期密集召开的上市房企中期业绩会上,多位上市房企负责人表示,目 前热点城市土地价格高企,通过传统招拍挂形式拿地成本太高,而通过并购收购可以快速实现资源整合,从而提升企业的核心竞争力,在热点城市并购远比拍“地 王”划算。

这将进一步加剧房地产企业之间的分化,行业格局正面临重塑,资源整合能力强的标杆央企则处于这条食物链的顶层。

某地产研究在梳理地产央企整合主导者时,提炼出如下特征:首先,房地产为集团支柱产业,有较高的行业地位;其次,信息公开,运营标准化,周转速度快;同时,城市布局广泛,并有较强的存货消化能力以及地产板块内部整合已完成,管理架构清晰等。

类似中海这样的标杆央企,乘势分享央企整合红利,未来并购扩张之路充满想象。

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