富力的几次踏空

鮀城早知道 2019-08-01 10:38:35
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10年之后,富力地产虽成功跨入房企千亿阵营,但境况并不乐观。 7月29日,有自媒体率先发文曝某房企内部文件,下半年暂停拿地。虽然是匿名,但很多业内人士根据销售业绩等关键字句,猜出是富力地产

   

     10年以前,富力地产曾连续5年获得中国房地产业综合实力NO.1。

  10年之后,富力地产虽成功跨入房企千亿阵营,但境况并不乐观。 7月29日,有自媒体率先发文曝某房企内部文件,下半年暂停拿地。虽然是匿名,但很多业内人士根据销售业绩等关键字句,猜出是富力地产。

      7月30日,原发自媒体删除了相关文章,但又陆续有网友和权威媒体报道证实,下发内部文件暂停拿地、推动全员营销的确实是富力地产。

      外部面临融资渠道被全面围堵的大环境,内部负债压顶,销售不给力,有项目违规被住建部点了名。

  可以说富力地产当下也是“内忧外患”。但偏偏在这轮调控期内,富力地产还用199亿元鲸吞了77家万达酒店,最近还宣布参股已停产并接连爆雷的华泰汽车。 很多人看不懂富力地产的“神操作”,地产锐观察也懵圈。自2008年以来,富力地产至少有以下几个节点的动作让人“看不懂”。

  01大跃进般发展商业地产

  2007年富力向住宅与商业并重转型,大跃进般发展商业地产,没料到迎面而来就是2008年的全球金融危机。 由于过多拿地和押宝投资回报周期长的商用物业,2007年底富力地产净负债率攀升到139.5%。2008年金融危机之下,由于商业地产沉淀的了大量资金,富力资金链紧绷,进而错过了在住宅领域扩大规模的时机。 恒大等房企在2009年4万亿刺激之后,抓住机会扶摇直上,而富力地产从2010年到2012年,销售业绩一直徘徊在300亿出头。

  02错误的时间转向二三四线

  2012年,一直执着于只在一、二线城市拿地的富力地产,开始向新的二三四线城市拓展。2013年在二三四线城市拿地花费了400多亿元。但是很不幸,正好迎上了2013年步步升级的全国楼市调控,这些城市楼市暗淡,富力业绩又惨遭滑铁卢。

  03连续3年拿地偏保守一朝被蛇咬,十年怕井绳。2014年富力拿地策略太过保守;2015年强调回归一二线城市拿地,但全年基本没参与公开招拍挂,拿地方面依然偏于保守,在一线和热点二线城市几乎没有斩获,错过了热点城市爆发的最好时机;2016年依然采取谨慎拿地态度,也错过了“忽如一夜棚改来,三线四线红包开”的时代。

  04自不量力“趁火打劫”2017年7月,耗资199亿元吃进77家万达酒店,并花费数十亿连续吃下万达海外两个项目,导致负债率高企,风险敞口不断扩大。 其实,自2016年10月以来,监管就对银行非标、信托、地产私募基金等进行层层规范,房地产融资呈现收紧大势。再加上酒店回报周期长,资金再被沉淀。 本以为是大砍价捡便宜资产,但当下却变成“烫手山芋”。如今隔壁老王断臂求生之后已大有卷土重来之势,富力却还困在酒店亏损的泥潭中。

  05

  调控期下沉三四线2018年富力地产采取了分散式下沉至三四线城市的策略,2018年末富力未竣工权益土地储备面积中,三四线占比达58.38%。这一波下沉又赶上了棚改货币化收紧,非核心的三四线城市销售前景不容乐观。

  7月30日,中共中央政治局会议再次明确,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

  多位业内人士判断,房地产调控持续,楼市不会再有大起大落。 而从房地产融资监管看,或将进入一个新常态:收紧半年-放松半年-再收紧半年-再放松半年……每次收紧期,都会有一些扛不住的房企被淘汰出局。 目前,银行开发贷收紧,海外发债用途被限,信托融资受限于新增额度而只保战略客户,有传闻ABS也遭受到窗口指导,房企融资来源急剧萎缩,只能靠加快销售回款充实现金流。

  富力地产2018年年报数据显示,其有息负债以中长期负债为主,短期偿债压力并非压力山大。但是从内部文件曝出的下半年暂停拿地、全员加快销售的信息看,富力地产资金压力仍不可小觑。 其实不止富力地产,房企当前都是销售为王,全员营销也是普遍采取的措施,有中型房企也和富力地产一样,采取了先积极消化存量、暂缓新增拿地的策略。 多年没踏准节奏的富力地产,似乎这次踩到“点”上了,但受累于行业大势,上半年销售只完成全年业绩的38%,即便动员全员营销,依然难言乐观。

(责任编辑:常丹丹 HO016)

 来源:地产锐观察 微信号 

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