住房金融政策重心应是控制过度和非法加杠杆

每日经济新闻 2016-08-31 10:14
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随着“资产配置荒”预期上升,稀缺资源争夺进入白热化,这里面杠杆资金是最大推手,这在不动产领域最明显。2009年,我国房贷余额仅4.76万亿元,2012年达到8.1万亿元,今年6月份达到16.4 万亿元。2008年,我国居民杠杆率(房贷余额/存量商品住房价值)仅20%,2015年达到39.5%,预计2

随着“资产配置荒”预期上升,稀缺资源争夺进入白热化,这里面杠杆资金是最大推手,这在不动产领域最明显。2009年,我国房贷余额仅4.76万亿元,2012年达到8.1万亿元,今年6月份达到16.4 万亿元。2008年,我国居民杠杆率(房贷余额/存量商品住房价值)仅20%,2015年达到39.5%,预计2016年将达到43%~44%。今年上半 年,我国居民房贷新增2.36万亿元,比2015年同期增加1.25万亿元,增幅为113%。

银行鼓励居民“加杠杆”。近期的半年报发布会上,各家银行对房贷空前青睐,纷纷表态下半年将加大风险低、收益有保障的房贷投放力度。甚至,本已压缩房贷的中小银行也开始回归。

价格鏖战在继续,融360数据显示,7月份全国首套房贷平均利率降至4.44%,再创历史新低,一线城市还要再低0.1~ 0.3个百分点,大打“价格战”已导致银行融资成本和资产收益倒挂。

基于避险保值和资产收益考虑,居民也主动“加杠杆”。央行深圳中心支行数据显示,2015年深圳新发放个人住房贷款较前一年增长了2.1倍,平均按揭成数高 达6.5成,几乎将杠杆用到了极致。深圳某研究院近日发布的《2016年上半年深圳楼市大数据》显示,2016年上半年,深圳贷款购房的比例高达 93.7%,较2015年增加2.5个百分点,较2011年增加约11个百分点。

居民杠杆风险不容小觑。静态杠杆率高不可怕,怕的是杠杆快速攀升,美国“次贷”危机和日本地市泡沫就是前车之鉴。目前,我国房贷杠杆率为40%,新增房贷/ 商品房销售额为56.5%,均已接近美国和日本泡沫危机前的水平。但同时,人均可支配收入仅为发达国家的20%~ 25%。另外,超过一半的房贷发放于2013年以后,即房价上涨最快的阶段,因此要警惕房价回调风险。

同时,居民场内过度“加杠杆”、场外非法“加杠杆”也需重视。场内过度“加杠杆”是指居民通过大额信用卡循环消费、消费和信用贷款等,获得房贷以外的银行融资,也包括二套房贷申请者借助假离婚获得首套房贷。深圳链家研究院数据显示,2015年下半年,深圳离婚购房比例达47%;“四小龙”之首的南京,今年 1~ 4月离婚率同比翻了一倍,突破限贷“加杠杆”用意明显。

场外非法“加杠杆”指的是借助中介机构和P2P等互联网平台首付贷、赎楼贷等,在银行体系外“加杠杆”。楼市“去杠杆”已紧锣密鼓,过快“加杠杆”和非法“加杠杆”是抑制的首要对象。

近期,热点城市如合肥、南京、苏州等发布楼市新政,核心就是提高二套房贷、二次贷款首付比例。政策意图只有一个,即政府鼓励买房,但购房者要投入真金白银,不能过度“加杠杆”而把风险甩给银行。

近期盛传北京限购商住、上海房贷回归“认房又认贷”,这非空穴来风。尽管,近年来“地王”不断,但最贵的“地王”都诞生在京沪深,房价上涨也在这些城市。货 币大潮涌来,有产业和人口支撑的京沪深,被认为是最厚实的“安全垫”。各路资金涌入这些城市,居民杠杆率快速攀升。截至7月底,京沪深居民中长期贷款余额 分别为1.1万亿元、1.3万亿元和1.1万亿元,比2015年初增长42%、48%和90%。

银行在这些城市也极力争夺房贷份额,大打“价格战”,逼得监管当局出面调停并规定优惠折扣上限。目前,京沪深楼市已经“豪宅化”或者说是富人的“游戏场”; 另一方面,京沪深楼市的金融属性也越来越强。在财务投资者眼里,京沪深的不动产是资本运作的最佳载体。因此,控制过度“加杠杆”,抑制京沪深楼市金融属性 和走向泡沫化,已经形成倒逼。

近期,七部委发 文规范房产中介,最核心的就是,首次将“首付贷”定性为违法违规行为。由此,多部门将联合打击场外非法“加杠杆”。土地市场也是“去杠杆”的“战场”之 一。7月底管理层“抑制资产泡沫”的喊话,没有逼退“地王潮”。跟据中原地产统计,8月当月,全国单宗土地超过10亿元的地块有45宗,溢价率超过 100%的达30宗,可谓史上“地王”最密集的月份。

近期,民营房企频频以数倍于自己销售额的资金斩获“地王”,销售回款不足以支撑,通道资金才是“大金主”。融信“蛇吞象”事件,让借助互联网通道的保险资金 及银行理财,加杠杆进入土地市场,其开展资本运作的模式大白于天下。近期,银监会、证监会、保监会相继加强通道监管,如6月证券公司风控“新规”,7月银 行理财“新规”以及近期保监会规范险资一致行动人投资等。

9 月份的中央金融工作会议,重点是重塑金融监管体系,堵住“一行三会”目前“各管一块”模式下的监管空白,特别是在现有金融风险管控框架下,利用监管空白而 过度“加杠杆”和非法“加杠杆”的漏洞。作为避险和获得资产收益第一选择的楼市,基于系统性金融风险的考虑,也必将作为控制杠杆率的重点领域。

未来,合理住房消费和居民适度“加杠杆”仍为政策所鼓励,房贷整体上不会收紧,但控制杠杆率已经全方位展开,这也将是未来完善住房金融政策的重心。

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