“三道红线”下,地产行业正“悄悄”改变,房企如何破局?

你最近一次，听到关于地产行业的利好消息是什么？

是双十一港股地产板块集体暴涨，半日激增千亿市值，还是某些深陷“暴雷”风波的地产商顺利偿债甚至展期？

各位仔细琢磨一下，就会发现这个现象有多可笑和吊诡！一个关系每个家庭基本居住需求的行业，当利好消息不是研发出新的住宅科技，或是开发出全新的户型产品，而是负责盖房子的一方不会破产倒闭，各位购房者耗尽半生财富买到的房子，能顺利建成交付。从比拼产品力，到保交房质量，再到保交楼，某些地产商似乎在不断试探行业道德底线，也在不断提升购房者的宽容度。进入赛道下半程，真就应验了那句话：“潮水退去，才知道谁在裸泳”。

三道红线保护了谁？

在过去20年，中国城镇化进程突飞猛进，房地产行业功不可没。可如今我们看到的地产，更像是金融游戏。翻开近期行业分析文章，看到净是各种动态收益率、负债率、现金短债比等专业名词，三道红线如达摩克里斯之剑悬于头顶，各大房企各出奇招，明股实债，表外负债等骚操作层出不穷，努力在财务报表上玩出花，试图通过三个绿线指标来提振购房者的购买信心。

可即使三线同时“绿档”，依然摆脱不了暴雷风险。11月4日，深圳某百强民营房企就被爆出3亿美元理财产品逾期未兑付，500名投资者集体上门，要知道，这可是一家三道红线均在绿档的企业！如此操作惊呆一众看客，大家这下算是看明白了，三道红线，不过是块遮羞布而已。那么问题来了，当三道红线这几个指标，都不能判断房企是否有资金风险，是否能顺利交房，我们还能信得过什么？

地产，需要回归实业

别忘了，地产，天生就应该是实业。在过去地产行业高速发展的20年里，期房预售制扮演了重要的角色。得益于杠杆的使用，资金流速倍增带来的财富效应，极大地推动了开发商拿地建设的热情，不可避免地催生了地产泡沫。我们不能否认，期房预售制及其他金融工具的确刺激了行业的快速发展，但时至今日，在房住不炒的调控大背景下，行业信誉、工程质量这些问题已经逐渐浮现，地产回归现房销售的呼声越来越高。金融指标可以作为判断企业实力的参考，但购房者更愿意相信的，是眼见为实的一砖一瓦。现房销售，不过是地产回归实业迈出的排名前列步。

图源网络在汕头，期房销售早已成主流，真正能实现现房或准现房销售的企业寥寥无几，这要求地产商对自身实力能穿越市场周期的极大自信，不仅考验开发商对市场风向的把握，更考验其项目资金运作的实力。但数量少，不代表没有，放眼汕头市场，就有一家本地房企在市场表现中异常亮眼，不仅在准现房销售上一骑绝尘，更在精装交付标准上先进于市场，这便是合群地产。

先封顶，再开售

如前文所讲，现房或准现房销售极其靠开发商资金运作能力，尤其在当前市场行情不明朗，银行放贷规模紧缩的情况下，能实现准现房销售的，除非开发商拥充足现金流。而对购房者来说，准现房的较大特点就是一砖一瓦真材实料，因为房屋主体已基本完工，楼宇及设施的轮廓大致呈现，房型、采光、楼间距等重要因素一目了然。购房者可通过许多细节来评估房屋质量，更放心。而且购房者也可以将装修等计划尽快提上日程，为日后的入住做好充分的准备。

合群·天合名门二期外立面已逐步呈现当前在售的天合名门二期雲鑄组团，早在今年7月便实现全部封顶。目前正进行外立面施工中，实景呈现也指日可待。而就在今年10月份项目才正式开售，也就是说，只有不到10个月，项目便可完全交付， 真正实现所见即所得。要知道，在合群地产过往操盘项目中，从未出现逾期交付，某些项目甚至实现提前交付！

精装交付的底气

目前东海岸片区乃至整个汕头精装交付的项目并不多，天合名门二期雲鑄组团算是其中的佼佼者，此次推售的产品中，雲鑄组团10号楼采用全精装交付。

项目效果图请各位购房者擦亮眼睛，“精装交付”四个字，里面暗藏门道可不少。首先是交付标准的问题，由于大部分是期房销售，不少精装交付项目在前期根本无法确定最终交付时会使用何种家装家电品牌，往往在最终交付成果上以更换品牌来降低成本；其次，便是宣传口径的问题，由于可能存在前文提到的货不对板问题，碍于广告法，开发商在宣传口径上会尽量模糊，以每平米装修价格来代替装修标准，但实际交付水平如何，往往只有交付那一刻才知道。。令笔者佩服的是，天合名门二期雲鑄组团在10号楼的精装宣传上，起码是有底气将这些品牌对外输出的，在某些细节甚至精确到尺寸。例如项目配备的深圳湾1号同款芬兰通力电梯，相比深圳湾1号电梯5个核心部件原装进口，天合名門二期的电梯有高达9个核心部件全为欧洲原装进口。电梯轿厢空间达1.8米宽*1.5米深，较高运行速度可达4米/秒，平稳快速。此外还有中空LOW-E玻璃、华加日铝合金门窗系统等诸多细节，合群地产均有底气一一对外宣传。试问，若不是对项目运作现金流及上游供应链的充分把控，对产品品质把控的特别自信，谁能做出这样的承诺？可以说，单就这一点在整个汕头房地产市场是超前的。

相信品牌的力量

说回合群地产本身，相信很多汕头人都不陌生。这一家企业深耕汕头十余载，并没有实现大规模扩张，也没有追求高周转，十几年间开发的项目其实并不多，先后有合群雅园、米兰假日、群星华庭、山海豪庭、天合名轩、天合名門一期，但几乎每个项目你几乎都叫得上名。更难得的是，合群主打中高端产品，针对的也是处于金字塔顶层购房人群，这样的客群往往眼光非常挑剔，对住房无论是从品质还是格调，均有更高的要求，而这十余年间，市场反馈几乎全是好评！足见合群在产品打磨上的精益求精与勤勉务实，这样的房地产企业，才是真正回归了做实业的本心。10月份新推的天合名门二期雲鑄组团，除了延续合群一贯的豪宅血统外，更在产品设计上实现升级。如何升级？合群选选择品牌强强联合.在整体外观设计上，合群邀请全球豪宅设计领导者——澳大利亚柏涛，在一线滨海楼栋，采用公建玻璃立面，更好地实现了环境与景观的融合，充分凸显项目作为城市封面的高级感。

项目效果图在园林设计上，合群邀请业内公认的景观设计领导者美国SWA集团担纲园林设计，“山”、“海”、“石”、“洞”等元素交相辉映，以近40%的绿化率，缔造一座“碧波峡谷”主题园林。

项目效果图在公区设计上，合群邀请意大利塔然塔团队，整个公共空间实现国际化，大堂设计以星级酒店为摹本，高挑明亮；约6500㎡下沉式高端星级会所，设有室内恒温泳池、健身房、室内标准篮球场等奢华社区配套。

项目效果图就连最难卖的车库，合群更是将【深圳湾1号】车库原班创作团队请来汕头，设计三种不同艺术入户空间，连接住宅、商业、会所等功能分区，智能化识别系统。

项目效果图所以，在天合名门二期雲鑄组团，你不仅能感受到合群一贯坚持的豪宅品质，你更能体验国际前沿设计大师对于人居环境的较新理解，这样的设计水准，搭配合群匠作工艺，即使在三线城市汕头，你依然能感受到已然比肩一线的建筑水平。这便是，品牌的力量。

天合名门二期雲鑄组团10号楼精装户型

广大购房群体，无论是刚需还是改善最简单的诉求无非是，耗尽自己半生财富的房子，能住得开心放心。想真正做好一件事情，无非坚持与务实四字，如今整个地产行业确实到了回归实业，重新思考本心的时候了，像合群这样务实精进的企业，才是我们这个行业真正需要的。