雷区还是潜力股?汕头公寓到底值不值得投资?

说汕道市 2019-08-08 10:08:25
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“XX公寓能不能买?”、“XX公寓会不会升值?“回汕之后,不下10个朋友问过我类似问题。

“XX公寓能不能买?”、“XX公寓会不会升值?“回汕之后,不下10个朋友问过我类似问题。

盘点一下,公寓销售通用话术离不开下面5点

● 总价低,投资门槛低

● 可注册公司,宜商宜居

● 使用率高

● 商办项目不限购不限贷

● 地段好,投资回报率高

前三个完全命中公寓这种产品的本质,至于后两个…汕头楼市调控政策几乎为零,对公寓市场的调控更加无从说起;而地段好,投资回报率高,就真的见仁见智了。置业顾问有N种理由鼓励你买它买它买它,各路砖家就有N+1个血淋淋的案例来反驳。

那么,公寓到底能不能买?

公寓:一种走极端的产品

鲁迅先生曾说过:“有需求就有市场。”

开发商都是市场调研的高手,会做出“公寓”这种产品,必然瞅准了需求。住宅价格走高,核心地段尤甚,小面积公寓总价刚好合适,做成LOFT,实用率贼高,年轻人还喜欢;打个“商改住”的擦边球,可商可住,目标客群瞬间放大。不得不承认,当初第一个做公寓的操盘手真是个商业鬼才。

在昨天的文章中(点击了解详情),我们盘点了汕头市区目前在售待售所有公寓项目,面积段从30到190平不等,跨度极大,有精装有毛坯,有平层有LOFT,产品之丰富度令人咋舌。

(龙湖区在售待售公寓一览)

然而,在我眼中,公寓是一种需要走极端的产品。

一种极端是小,建筑面积越小,偷面积越多,户型功能越丰富越好。如果精装或者LOFT属性加成,更好。这种公寓,投资门槛低,一个字:笋!

评判标准不外乎两个,一个总价,一个地段:

小户型公寓一般总价低,尽管目前只有少部分银行能做商办项目贷款,且首付起码5成,贷款年限最多10年,但架不住总价低,一套住宅的首付可以买两套甚至三套公寓;

另一个是地段好,公寓由于产品局限性,居住舒适性和住宅相比有天壤之别,常住可能性低,一般作为过渡房,日后极大可能用来出租,那么地段就显得尤为重要。

另一种极端是豪,在产品设计及用料上不惜血本,花大价钱做好项目营销,越壕无人性越好,深圳湾一号、汤臣一品等顶豪公寓项目无不如此。这类公寓面向的是顶级买家,不能用社畜思维来考量,对他们来说,买的是身份,是标识,买豪宅就像买名车买名表一样,收藏而已。对他们来说,1公里范围内有多少个学校或是菜市场,远没有落地大窗无敌海景来得重要。

(右滑,酸一把别人家的公寓)

而最尴尬的一种,莫过于类住宅公寓,面积段相近,户型相似,价格也只比普通住宅低一点。这种产品在热点城市可能还有市场,毕竟不是每个人都有房票买住宅。

可这是汕头啊!既不限购也不限贷,有钱够得着住宅首付,为什么我要买公寓呢?且不考虑公寓是否能通明火及水电收费标准的问题,日后转手的费用能高到让你怀疑人生,不仅交税给政府,还交智商税给开发商。

投资公寓,投的是什么?

如果你有一笔闲钱没地儿花,买住宅钱不够,买股票怕被割韭菜,买P2P怕跑路,那么你可以考虑投资一下公寓。当然,这是一门学问,学费还不便宜,本文仅作讨论,不构成任何投资建议。

投资房产无非两种思路,一种坐等升值赚溢价,一种长期持有赚租金

赚溢价,在地产大牛市时期,用来投资住宅产品可能是一个不错的选择。但对于公寓这种产品,尤其在汕头当前的行情,赚溢价的思路大概率玩不转。

首先,商办类物业转手交易成本高得令人发指:

二手公寓交易的税费,有两种计税办法:一种是全额征税法,另外一种是差额征税法。在实际交易中,可以选择税费最低的方法进行计税。

右滑了解详情

在这些税费中,增值税、土地增值税、个人所得税,都由卖方承担;契税由买方承担;印花税由双方承担,也可自由约定。

如果一套原价50万,现价60万的公寓。买卖双方需要缴纳的税费:

一、全额征税法:

总价×14.7%=60×14.7%=8.82万元

二、差额征税法:

(1)增值税:0.06万元

(现值-原值)×5.6%=(60-50)×5.6%=0.56万元

(2)土地增值税:1.0245万元 

现值:60万元    原值:50万元

原契税:50×3%=1.5万元

本次附加税:(60-50)×0.06%=0.06万元

本次单方印花税:50×0.05%=0.025万元

加计扣除项:按照每年5%,2017年至2019年共2年,一年5%,2年10%

50×10%=5.0万元总计:【60-50-1.5-0.06-0.025-5.0】×30%=1.0245万元

(3)印花税:0.06万

 0.05%×2×现值=60×0.05%×2=0.06万元

(4)个人所得税:1.686万元

(现值-原值-原契税-本次附加税-本次土地增值税-本次单方印花税)×20%=(60-50-1.5-0.03-0.015-0.025)×20%=1.686万元

(5)契税:2.4万元

4%×现值=60×4%=2.4万元

差额征税法总计5.2305万元

一套公寓从50万涨到60万,即使是最低差额征税法,也需要被税掉近一半溢价!

当然,也有不少高级玩家选择用公司股权转让方式来进行避税,市面上也有公司提供代运营皮包公司一条龙服务,但对于大部分并非职业炒房客的小老百姓,这种方法费心费力,算上时间成本可能更加不值。更何况,股权转让方式涉及公司债务等问题,无疑加剧交易难度,让本来难转手的公寓流动性更差,反而得不偿失。

难不难卖是一回事,能不能涨才是关键。汕头当前的行情,经历前三年的疯狂,汕头楼市逐步刹车,根据市场调查结果,公寓价格基本维持在“万字头”高位,住宅上涨都显得乏力,你还能指望公寓来个大爆发?

那么,长期持有公寓赚取租金,是否是另一个投资选择?

这当然不是二选一,值不值得投资,还得看看租金水平和市场需求。

从租金水平上看,目前中心城区一室一厅公寓普遍租金在1800-2500元/月(样本来源:金紫世家二期、玫瑰金寓、长平新一城等),取均值约为2300元/月左右。

假设一套公寓以总价50万计,以每月2300元租金,不同年租金涨幅(每3年涨租)情况下,投资回报率及回本周期有如下速算结果:

从上表可知,最理想满租情况下,即使是3年5%的涨幅,年投资回报率也能达到5.5%以上,秒杀市面上大批理财产品,回本周期在14-17年不等!如此看来,就租金水平看,公寓自持出租的是一笔收益不错的投资。

但是,如果考虑需求因素,汕头长租公寓真有那么大市场吗?

一室一厅公寓面向的客群,以30岁以下单身及情侣为主,汕头本地年轻人成家之前,一般选择与父母同住,租住公寓可能性不大。因此,公寓客群以外地来汕打工的年轻人为主,而汕头目前平均月薪3800元,能租得起2000元左右一个月的公寓,势必是“高收入群体”。这部分群体有多大,取决你是否看好汕头未来十年的发展前景了。从几个中介朋友处了解,这类公寓租赁需求竟然不小,毕竟汕头的服务业,emmm,还算发达。

当然,宜商宜居的公寓面向的租户还可能是小微企业,如汕头遍地开花的淘宝店、微商、灰产工作室等,他们的承租能力,亦不容小觑。

一点小结

在汕头当前行情下,再出现一波地产红利期的可能性不大,如果你打算投资公寓,大概率要做好长期持有打算。而总价低,地段好的公寓项目,就租赁表现来看,还有较大市场前景。更值得关注一点,汕头近几年凭借“美食”这一标签,旅游业加速发展已初现苗头,短租公寓市场(即民宿)也为公寓投资带来新的思路,关于民宿是否能成为新风口,在下期我们再作重点讨论。

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