看房团撤退下的楼市真相 新房熄火二手房价腰斩

鮀城早知道 2019-07-09 09:56:34
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​“长寿之乡”乳山这两天因“一则房价消息”被推上了热搜。

“长寿之乡”乳山这两天因“一则房价消息”被推上了热搜。

消息称,“山东乳山楼层高一些的房子价格还不如10年前;一套顶层阁楼交易单价可以低至1800元/平方米”的消息一时间在市场引起广泛关注。“第二个鹤岗”声音不绝于耳。

 相比两年前看房团不断涌入的盛景,如今乳山这座城市显得有些冷清。一方面,北方海滨城市客源多来自北京周边、内蒙古、东北等地区,且以旅居为主,周期最长为4个月;其他时段入住率不到1%;另一方面,过去城市过度开发与投资炒房客趁热涌入造成的泡沫,如今在楼市回归理性的大背景下逐渐被挤破。

尽管房价低至1800元/平方米仅是个案,但中国房地产报记者查阅公开数据发现,公共交易平台中新房价格稍微有所回落,二手房价格相较高位时期确实出现不少“腰斩”现象。乳山,刻画出一个四线县级市楼市的疯狂与落幕,映射出多个三四线城市楼市发展问题,背后原因值得思考。

看房团的涌进与撤退

“我记得去年和前年,全国楼市调控最严厉时,楼下中介门店全是这些海景房的横幅,免费包车往返看房。”一位乳山市民回忆。

这一描述也得到了一位看房团负责人的印证。他告诉中国房地产报记者,“大概两年前,北京、天津、内蒙古、东北等地区的很多人组团去乳山看房,他们以退休的老年人为主,半旅游加半看房。当时每个人交200元到300元/次,房产中介用一辆大巴车带过去,路线包含景点、午餐,过去后,售楼处多以养老、健康等理由说服他们交定金买房。”

乳山隶属山东威海市,地处青岛、威海、烟台三市衔接的腹地,与威海一样以全域旅游“海景房”对外宣传。

民间看房团的涌入与城市住宅投资曲线几乎一致。《2017年乳山市国民经济和社会发展情况公报》显示,全市房地产开发投资完成22.29亿元,同比增长11.56%。其中,住宅投资完成19.21亿元,同比增长4.33%,占全部房地产开发投资的86.18%。

2017年是全国本轮楼市调控趋于严格的一年,乳山楼市情况却好于2015年和2016年,中国房地产报记者查阅这两个年份公报发现,乳山住宅投资分别同比下降42.67%和4.38%,其中表述分别为“房地产不景气”与“房地产开发放缓”。

乳山楼市复苏的很大一部分原因来自2017年环京楼市限购导致的炒房外溢,但当年公报仍谨慎描述为“房地产市场平稳发展”。直到2018年,乳山市住宅投资增长仍保持在9%,超过上年。另外,2017年5月4日,国务院办公厅发布的关于威海市城市总体规划文件批复通知,威海2011至2020年城市规划也被认为是城市房地产发展利好。因此,乳山新房房价一度坚挺保持在7000元到8000元/平方米。

“乳山度假型海景房比较多,这几年建的少了,过去的看房团也少了。两年前市场火热时,乳山看房团中间出现过一些不正规现象,比如哄骗、强销,很多人迷迷糊糊交了钱,回来不想要了又去退房,引起很多不必要风波,这导致乳山海景房市场口碑变差。”上述看房团负责人告诉中国房地产报记者。

过度开发后遗症显现

楼市狂热的外表随着时间推移逐渐脱落,立竿见影表现在房价上。

中国房地产报记者查阅公开资料显示,乳山市今年6月新房均价为4641元/平方米,环比上升0.13%,同比下跌20.62%。其中,如富豪城均价为11802元/平方米,但仅为个例,多数新推楼盘价格集中在3500元/平方米到4700元/平方米间。

另外,安居客二手房数据显示,乳山二手房价格多集中在2500元/平方米到4700元/平方米间,且普遍低于新房价格。

对此,山东省房地产协会一位专家告诉中国房地产报记者,“乳山楼市上涨也就是趁着前两年一波行情,但是乳山属于县级市,市场非常有限,最近大半年二手房价格有所下调,新房从去年9月份开始就没有之前火了。”

确实,尽管近几年乳山投入50亿元建设新城、完善基础设施,但相比毗邻的威海市1万元/平方米到2万元/平方米房价,乳山作为县级市的房地产市场需求情况还是有限,且近年人口持续负增长,尤其在外地看房团撤出的影响下。

对此,中房经联主席、景晖智库首席经济学家胡景辉分析称,“过去,乳山以海景房、养老房著称,曾以‘北京高知识分子居住区’一度火爆。但现在看来,这座旅居城市的住宅即便在夏天入住率也只有10%,冬天更是不到1%,再加上作为北方冬季的海边城市却没有暖气,如今这种二手房比新房便宜一半的现象一点不奇怪。”

他进一步分析称,“北方很多海滨城市文旅地产实际的宜居性究竟有多大?基本避暑时长不超过4个月,我们看到这些城市的零售餐饮营业也就是4个月,不存在长期宜居的自然条件,把短期旅游性居住需求拉长到全年范围,造成了巨大的社会资源浪费;另外,这些城市存在过度开发,一直处于高位运行,但实际上按照现在市场存量的10%开发就可以满足需求;最后,市场背后囤房、炒房的身影开始落幕,尘埃落定之后就是这样一种景象。我们需要思考如何找到城市和市场的真实定位,重新审视这样的教训。”

来源:中国房地产报

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