“旧改”接棒“棚改”,楼市将迎来新一轮爆发?

鮀城早知道 2019-06-29 09:56:22
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棚改还没结束,旧改已经来了,对楼市影响有多大?

“棚改未退,旧改已来”?

  随着棚改接近尾声,旧改马上接棒,中国楼市就这么安排上了?房价又要起飞了?

  到底什么是“旧改”?

  6月19日,国务院常务会议提出“加快推进城镇老旧小区改造,顺应群众期盼改善居住条件”,这就是我们所说的“旧改”。

  文件指出:老旧小区改造涉及居民上亿人,能够促进住户户内改造并带动消费。可以说旧改既是一个民生工程又是一个发展工程,影响人群广泛,据专家预估投资体量可能高达4万亿。

  今天主要跟大家聊聊“旧改”会不会成为下一个棚改?对房地产会造成什么影响?

  “旧改”不是“棚改”

  先说结论:“旧改”不会成为“棚改”。

  这两种改造是有区别的:

  第一:改造形式不同

  棚改属于拆了重建,而旧改属于小修小补。

  “旧改”政策,更多的和我们装修房子,翻修房子的意思差不多,和棚改的推了重盖,体量完全不同。

  按照相关文件:旧改主要是重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施。在小区改造基础上,引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。

  给大家举个例子:我们买了一件衣服,穿了两年发现纽扣掉了,那我们重新缝一个就可以了,这就相当于“旧改”,而棚改相当于我们买了衣服,穿了一段时间后发现漏了一个大洞,只能扔掉重新再买一件。本质上是有区别的。

  退一万步讲,即便是“旧改”涉及整体拆迁改造,那也是极少极少的一部分,和棚改的量级完全不一样。

  总之,投资的体量和规模完全赶不上棚改,而且这些旧改的居民,也不会被推向市场,不会新增购房需求。

  第二:资金来源不同

  棚改的资金来源主要是央行PLS贷款和地方债。棚改能成为楼市发动机的根本原因其实并不是大拆大建,而是有定向放水的强力支持。

  而旧改的资金来源主要为中央补助为基础,剩下的是社会力量、居民等自己出钱。

  要服从市场化运作的商业逻辑,财政补贴力度并不会太大,而且更多的很可能是居民自己补贴花钱改造,商业效益并没有太高。目前来看,老旧小区改造,目前走的还是民生工程的路线,意在稳定投资和提振消费,而非刺激房价。

  旧改有什么影响?

  旧改对楼市会带来什么影响?

  总体看下来,旧改并不会对楼市造成太大的影响,原因主要为几方面:

  一、旧改无论是小修小补还是大拆大建,都难以制造大量的新增需求。

  此次旧改规模没有棚改大,并不会像棚改货币化一样,释放大量的需求,没有货币补贴的刺激,没有拆迁户带资入场,也很难搅热楼市。

  并且随着政府“房住不炒”、“稳定楼市”的政策进一步加强,想要通过“旧改”的朋友可以清醒一点了,这是不可能的事。

  二、有利于主城区的价值回升,租金提升。

  一般现在的主城区的房子都是比较老旧的房,水电煤、供暖等都多多少少会出现问题,包括配套设施:电梯、应急车道等都不完备,物业和绿化也都有问题。而这次“旧改”的升级改造,也可以提高居民的生活品质,自然房价会有所提升,租金也会有所提高。

  一线城市的这些老旧小区的住户们是绝对受益的,毕竟,现在在一线城市,土地供应比较少,每到有土地上市,价格也是蹭蹭蹭的上涨,这回旧改存量房的入市,不仅有利于稳定房价,还让更多的老破小有了卖出的可能。

  但对于三四线城市的老破小来说,我认为并不是很乐观,本身三四线城市的棚改后遗症就很大,库存压力就已经在攀升,旧改后更多房源入市,对于三四线城市来说房价不容乐观。

  三、更好地遏制房地产粗放开发以及平衡市场供给。

  目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人,量大面广,如此庞大住房体量再次盘活,市场对于新楼盘的需求一定会相应减少。

  很多改善型用户的选择面也加宽了,之前大家都不愿意买的老破小,价格又高、品质又差,这次改造结束之后,愿意购买或持有这类住房的老百姓(603883)一定会增加。

  改还是不改?

  说到最后,那如果是我们自己的老旧小区,到底是改还是不改呢?

  我觉得整体来说还是要改的。

  如果是抱着房子升值的目的,改一改其实也是可以的,不过前提也要参考一下当地的二手房市场,能出手才是第一要务。

  如果不出手,有余钱也是可以改一改的,能够让生活品质提升,自己住着更舒服也是个不错的选择。  

来源:和讯名家

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