REITs试点继续提速 住房租赁中国模式加速成型

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

保障性租赁住房公募REITs继实现从0到1的突破之后，又有新进展。

12月9日，保障性租赁住房REITs迎来新成员，华润有巢REIT正式上市，首日涨幅16.84%。

华润有巢REIT是保障性租赁住房第四支公募REITs，也是首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REITs，进一步丰富了REITs市场的“保租房板块”。

公开资料显示，华润有巢REIT项目的底层资产均是位于上海市松江区的两个保障性租赁住房项目——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目。

据华润置地长租公寓事业部战投部负责人李伯乔介绍，两个项目的地块性质均属于R4租赁住房用地，土地出让时明确规定“自持70年、只租不售”。华润有巢获取两个项目之后，分别于2021年3月和4月开业，开业后出租率达到90%以上，经营状态保持稳定。

李伯乔告诉21世纪经济报道记者，华润有巢REIT两个底层资产在投入的时候主要是以资本金和股东借款的形式进行投资，开发贷借款非常少，并且在发行前全部提前还款，所以华润有巢REIT在发行时并没有杠杆。

他透露：“监管层对企业开展保租房公募REITs原始权人的独立性、基础设施项目的合规性以及回收资金的使用都有明确要求，华润有巢在资产业务、财务、人员机构等独立性方面提前做出了安排，与原先华润置地住宅开发业务进行了有效隔离。”

包括华润有巢公募REIT在内，目前国内已经发行了四单保障性租赁住房公募REITs，为整体住房租赁行业提供了一种现实可行的生意模式，也将有力助推住房租赁的快速发展。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然认为，保障性租赁住房公募REITs让市场充分认识到了“金融工具赋能住房租赁行业实现商业模式闭环”的可行性，以公募REITs为代表的金融工具成为推力，由多样化的市场主体所主导，这两者驱动了住房租赁中国模式的供给品质化。

“具有中国特色的住房租赁模式正在形成。”赵然表示：“中国模式在机制上非常强调对金融工具的创新利用，在构建方式上也更加着眼可持续的经营模式。”

赵然介绍，推力金融化是中国模式的显著特征。“我国的住房租赁行业从发展伊始就与金融市场、金融工具的发展相匹配、相同步。行业整体是以‘投融建管退’的金融商业闭环来建构的。尤其是保障性租赁住房公募REITs机制的完善，以终为始为行业参与者提供了一条清晰的发展路径。”

金融作为助推力，还表现在行业创新的前景上。我国目前承租人群体是移动互联网时代的原住民，独特的消费习惯使得他们对金融创新的接受度更高。换言之，在中国模式下，金融与住房租赁行业的结合会带来“更快速的化学反应”。金融作为推力，无论是以资金形式还是以丰富创新产品的方式，都将深度贯穿在我国住房租赁行业的成长发展中。

另一方面，ICCRA调研结果《中国住房租赁市场指南》显示，房企、酒店、创投、资管公司、保障房中心都是我国住房租赁市场的供给主体。

“开发及运营主体呈现多元化趋势，是由我国住房租赁市场多层级、广规模的特点决定的。”赵然表示，多元化的市场主体有助于在不同的城市，针对性提供适配当地需求的产品。870万套（间）新建、改建或筹集的保障性租赁住房，以及后续的公募REITs发行和运营管理，离不开多元化的市场主体，尤其是市场化机构化住房租赁机构的广泛参与和分工合作。“随着新建项目的陆续开业，预计房企的比例会进一步增加。”她说。

一方面，公募REITs等金融工具、险资信托等更着眼长投资周期的资金破解了住房租赁行业的“模式难题”，提供了护航资本。另一方面，多元的主体，尤其是保障房中心、地方城投等熟悉当地市场的主体的加入，进一步在产品设计上、运营管理上拓宽了思路。

值得注意的是，12月8日，证监会副主席李超表示，下一步证监会将加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

“这意味着，市场化的长租房REITs或将破冰上市，进一步引导租赁市场良性发展。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水分析指出，如果市场化长租房REITs能够顺利上市，将有效减少住房租赁开发运营企业的资金压力，有利于支持长租房市场良性发展，而未来商业不动产REITs的试点，将有效改善房企的资产负债表。

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文章转载自：21世纪经济报道