汕头2022年排名前列新增成片旧改项目!占地近50亩,在海滨路旁

等等，再等啊等~终于等到了今年排名前列新增三旧改造项目！

随前段时间广东省各项城镇改造方案逐渐确定后，从去年开始，汕头就没有新增任何旧改项目的消息，目前市场上的旧改项目都是以前就已经批示的。

可没想到，时隔一段时间后，汕头市南澳县竟批复了今年排名前列成片三旧改造项目，就在南澳海滨路旁！

南澳前江霞飞片区“三旧”改造项目

「南澳前江霞飞片区“三旧”改造项目」就是此次汕头市批复的排名前列旧改项目，改造主体为南澳县裕源房地产开发有限公司。据了解，此前裕源地产已经在该区域建设了蓝海豪景（已售罄）。

△蓝海豪景效果图

改造地块基本情况

南澳前江霞飞片区“三旧”改造项目位于南澳县后宅镇海滨路前江码头进港路，项目用地面积为32335.45m²（折合48.3亩），另外政府存量土地405.25m²（折合0.608亩），届时协议出让给南澳县裕源房地产开发有限公司一并进行改造。项目共整合32708.59m²土地（折合49.06亩）、50412.31m²房产，均为国有建设用地，土地权属现均为南澳县裕源房地产开发有限公司所有。

改造用地现用途为水产市场、加油站及仓库，水产市场、加油站及仓库大部分将于上世纪80年代，该地块上盖建筑物面积约50412.31m²（不含进港路、粮仓面积），容积率约2.74，企业已停产停业多年。

19宗用地组成改造地块

改造地块由19宗用地组成（地块1已办土地使用证；地块2已办房地产权证；地块16-18已办不动产权证；地块19为小区配套道路），当前改造地块中各宗地土地权属清晰、界址明确，无争议，均已完成不动产权籍调查，不存在设定抵押、查封、地役权等问题。

△19宗用地详情

土地拟改造情况

● 用地位置：南澳县后宅镇海滨路与隆云路西南侧

● 用地性质：00606地块为住宅/商业用地（兼容服务设施、商务用地、娱乐康体用地）；00701地块为公园用地；00702地块为住宅/商业用地（兼容服务设施、商务用地、娱乐康体用地）

● 用地总面积：32335.45m²（48.503亩），其中，道路用地面积为7.035亩；实用地面积41.468亩。

规划设计主要指标

1、容积率

00603地块＜4.5，地面以上计容建筑面积＜34341.71平方米（包含悬挑阳台及实体面积，不包括按规定可免于计容的地下停车库、架空活动层等面积），其中：住宅容积率≤4.0，住宅计容建筑面积≤30525.96平方米；商业容积率＜0.5，商业计容建筑面积＜3815.75平方米。

00702地块＜4.5，地面以上计容建筑面积＜80760.20平方米（包含悬挑阳台及实体面积，不包括按规定可免于计容的地下停车库、架空活动层等面积），其中：住宅容积率≤4.0，住宅计容建筑面积≤71786.84平方米；商业容积率＜0.5，商业计容建筑面积＜8973.36平方米。

2、建筑密度

00603地块≤30%，其中塔楼≤25%

00702地块≤30%，其中塔楼≤25%

3、绿地率

00603地块≥25%

00702地块≥25%

4、停车配建比例

00603地块≥25%，新建住宅停车位按100%建设充电设施或预留安装充电设施接口，新建城市公共停车场以及新建办公楼、商场、酒店等公共建筑类项目，按不低于停车位总数10%建设充电设施或预留安装充电设施接口。

00702地块≥25%，新建住宅停车位按100%建设充电设施或预留安装充电设施接口，新建城市公共停车场以及新建办公楼、商场、酒店等公共建筑类项目，按不低于停车位总数10%建设充电设施或预留安装充电设施接口。

5、建筑限高

00603地块≤100米

00702地块≤100米

具体建筑设计高度还需满足《广东省住房和城乡建设厅关于明确近期国家有关文件约束要求的函》要求，确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并确保消防应急、市政配套设施等建设到位；80米以上住宅建筑，应征求消防救援机构意见，以确保与当地消防救援能力相匹配。

6、建设项目海绵城市控制指标

00603地块：年径流总量控制率不小于75%

00701地块：年径流总量控制率85%

00702地块：年径流总量控制率不小于75%

城市道路用地：年径流总量控制率不小于60%

另外，00701地块为规划独立占地，公园用地应与项目其他建设内容同步设计、同步施工、同步验收交付使用，不得兼容住宅；00603地块、00702地块应按《住宅小区配套养老服务设施建设标准》的要求，以每百户不少于 20 平方米的标准配套建设养老服务设施，同时配套的其他服务设施应与项目其他建设内容同步设计、同步施工、同步验收交付使用。

地下空间作为配建停车和配水、通信、环卫等配套设施用房使用；且项目设计应符合消防、人防、环保、无障碍通行等要求，需配建物业服务用房、配电房、加压水泵房、电信接入间、垃圾收集间等各类配套设施。

投资8.6亿，打造6幢商住楼

根据公示，改造地块改造预算约8.6亿元，拟建6幢商住楼，并配套1个绿化公园，总建设面积约15万m²。工程作为一个项目统一报建，分二块地块先后进行开发建设，工期3年，预计5年内完成竣工验收并收入使用。

延伸阅读

提及南澳楼市相信大家不陌生，近年来南澳楼市产品“本土难卖”的现状是让当地不少房企声声叫苦。

2020年南澳发布的剩余49.69个月商品房库存去化周期中，也足以说明南澳当下商品房有多么供过于求。

都知道南澳本地居民常年依海而居，这就导致了南澳最有噱头的“海景房”失去大部分本地市场，因此这类产品的销售市场就几乎落在外地投资者身上。

可基于南澳当前旅游资源开发不够全面的关系，投资者对南澳项目也提不起太大兴趣。

△南澳海景（图源丨网络）

确实现在说到南澳旅游资源就只有“海”，这就导致了只有每年夏天才能算得上是南澳盈利较高的旅游时间，类似这种“周期获利”的属性，自然大大降低了投资者们的投资兴趣。从这点上看，就算此次前江霞飞片区实施改造，未来是不是也难以逃脱“产品难销”的局面？

可从另一角度上看，前江霞飞片区作为南澳后宅较为繁华的住宅商业区域，根据地块当前不符城市化的现状着实很有必要进行改造。

△旧改效果图

且该项目一旦被打造成南澳标志性建筑时，也有利于改善南澳整体居住环境质量及完善周边生活配套，进而吸引外来游客。

外加上，该项目“宜居又宜商”的特点，以及在今年房地产各种利好消息推动下，南澳本地大部分购房者“持票观望”的态度有所松动，也为该项目增加一定的市场前景。

最后：

对现在的南澳来说，想要发展离不开两个关键，一是有足够的人，二是有足够的旅游资源。显然，目前南澳二者都十分缺乏。

而满足人潮涌入的前提，自然是旅游资源足够多元化。眼下南澳最关键的是要利用好自身海岛资源的优势，以及开发更多不同类型的旅游资源，只有变成了足够全面的旅游IP点，才能从根本上吸引人潮从而焕发南澳的活力。

此次前江霞飞片区改造或许就是南澳全面升级的“排名前列步”，未来项目的完成又是否能够促进南澳房地产及旅游行业的发展，也只能交给时间来说明了。