写字楼存量继续上升,深圳着手调整土地供应结构

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因供应量增加，空置率随之走高，是最近几年深圳写字楼市场的常态。

排名前列太平戴维斯数据显示，即便写字楼需求量大幅增加，但在高量新增供应的背景下，深圳写字楼市场5月份的平均空置率仍环比上升0.1个百分点。

面积并不算大的深圳，其写字楼存量再过几年将有匹敌北京、上海的趋势。过量的供应让写字楼市场回报率降低，市场投资逻辑开始被改变，业主在等待，投资者则可以挑选。

同时，过去几年土地供应结构的结果已经反映在市场中：商办市场冷清、住宅市场却火热，“炒房”氛围浓厚。

面对深圳房价全国排名前列、写字楼空置率也不断升高的现实，政府将以“组合拳”的方式不断调控，试图解决深圳商办冷清与楼市火热的现象。

目前深圳写字楼还在源源不断上新。

排名前列太平戴维斯发布的《2021年排名前列季度深圳房地产市场回顾与展望》报告显示，2021年排名前列季度，深圳写字楼供应步伐基本回归正轨。全市迎来6个项目入市，合计甲级写字楼面积约40.6万平方米。其中，南山区占新增供应量的74.1%。全市甲级写字楼市场总存量环比扩容4.9%，至871.2万平方米。

相对而言，第二季度将是供应淡季，预计有3个甲级写字楼项目交付，合计可租赁面积较少，约11.5万平方米。大部分新项目计划在下半年交付。

另有机构预测，2021年深圳优质写字楼市场将有超过100万平方米的新增供应，供应高峰仍将持续。

“目前深圳写字楼的存量水平已经要追赶上北京、上海。”排名前列太平戴维斯董事总经理吴睿告诉界面新闻。

数据则有更直观的显现。

从城市面积而言，上海相当于三个深圳，北京相当于八个深圳，深圳是面积最小的一线城市。从写字楼体量而言，2021年一季度上海甲级写字楼市场无新项目入市，总存量截至季末维持在1330万平方米。面积小的深圳大有追赶上海写字楼存量的势头。

排名前列太平戴维斯数据显示，季内，全市租金指数仍保持下行趋势，环比微降0.5%，同比下降5.2%。全市平均租金为人民币每平方米每月184.7元。

积极的一面是，深圳写字楼的需求量正在增加。

排名前列太平戴维斯的数据显示，一季度内，以价换量策略在市场上成效愈发显著，租金持续下行，刺激需求加速释放，全市净吸纳量因此打破历年的首季记录，达28.3万平方米，接近2019年第三季度29.7万平方米的历史高峰。

不过，每季度数十万的需求量相比供应量加存量而言，依然比例较小。深圳写字楼市场目前的状况也改变了商办市场的投资逻辑。

今年深圳首场集中供地开始时，龙光与万科对一宗位于南山西丽商住两用地的争夺让在场人士不解，相较于其他地块动辄数十家房企的争夺，西丽的商住地块仅有三家房企参与，而招商全程都未举牌。

有房企投拓人员认为，西丽地块涵盖的15万平方米的办公物业，是最难消化的部分，这也是其他房企不愿参拍的原因。

同八年前深圳前海放闸商地、众多开发商争相参拍相比，现阶段，开发商几乎退出了深圳商用地的拍卖。

吴睿对界面新闻表示，深圳商办市场正从1.0阶段向2.0阶段转变。1.0阶段主要是开发商参与建设写字楼，他们要么卖掉要么自持，追求物业带来的回报率。2.0阶段，商办市场要从短期投资转向长期投资，不追求快周转。从买家自用的角度而言，未来数年都是购买写字楼物业的好阶段，自用买家可以挑楼、可以议价，选择非常多。

“自用买家为什么选择深圳？一是深圳是中国的一线城市，是国际化的科创中心，毗邻香港，有国际窗口效应，企业选择深圳能够在这里开展国际业务；二是粤港澳大湾区的规划下，深圳辐射华南整个大的片区，企业想要拓展南方地区的生意，设立南方总部时，深圳就是很好的选择；三是深圳是中国最有活力的地方之一，城市政府效率高、有创新意识、人才丰富，对于企业来说非常适合在这里发展新业务。”

界面新闻了解到，2020年深圳写字楼市场成为大宗交易主流，以自用型为主，买家主要来自保险公司和科技企业。

吴睿也表示，排名前列太平戴维斯今年上半年成交的两单大宗交易，都是自用型买家，一宗买家为乔丹体育，另一宗买家为深高速。

向前追溯到2006年，深圳的写字楼市场仅在2006年、2007年、2012年、2013年、2014年出现过供不应求的局面，其他时间均为供大于求。

面对写字楼市场供过于求的问题，深圳市政府已开始逐渐减少商业用地的供应量。

深圳市规划和自然资源局公布《深圳市2021年度建设用地供应计划》显示，2021年全市计划供应建设用地总量1130公顷，其中居住用地363.3公顷，产业用地171.4公顷，民生设施用地543公顷，商服用地52.3公顷。

从建设用地供应总量来看，2021年全市计划供应建设用地的总量比去年少70公顷。而从占比上来看，计划供应居住用地363.3公顷，占计划供应总量的32.1%，较2020年、2019年居住用地计划供应量分别提高了24%、142%。

《供应计划》显示，2021年度计划供应商服用地占计划供应总量的4.6%，比2020年供应量减少51%。商服用地的主要供应区域集中在前海和南山，这是深圳近年来写字楼供应量较大的两个区域。去年107公顷的商服用地供应目标比2019年已有所减少。

吴睿认为：“土地供应结构的调整可以看出政府比较务实，发现有问题就会立马调整。商用地的‘水龙头’不能再开了，千万平方米的写字楼存量是确定的事情，供应量太大会有问题的，修建新的写字楼就会有新的产业、新的人，产业多了人口住哪呢？往加大宅地供应转向是正确的，房子都要供向社会，住得好才是好城市。”

值得注意的是，在《供地计划》中对前海供应用地也有了调整，今年前海计划供应2.3公顷的商品房住房用地。

前海供应大量商业用地后，拔地而起的一座座写字楼密集拍不出，入驻的企业却并不多。

土地供应调节也并非一日之功，深圳写字楼未来十年仍有大量存货，住宅市场与商办市场也需要更协调发展。

来源：界面新闻