未来10年,楼市最大的利空是它!

鮀城早知道 2019-08-20 09:26:51
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只要不遭遇重大危机,长期看国内大多城市和地区的楼市依然看好。

有没有想过,10年之后的楼市会变成什么样呢?

  是房价一飞冲天?还是正如马云所说,变白菜价呢?如果你还不知道,那么这篇文章或许对你有启示。

  金融政策可以影响房贷利率、资金流向等,能起到调节购房需求的作用;

  土地供应决定房子到底是稀缺还是过剩,从而调节价格趋势;

  而人口,则可以决定楼市的周期和兴衰。

  每一个10年中,必定包含着一个或者若干个房地产轮回,而其中人口因素,就是其最大的变量。

  01 10年后的楼市会是什么样?

  记得今年4月,国家统计局和民政部公布了一则数据,2018年中国结婚率只有7.2‰,创下2013年以来的新低。

  这背后引发了人们对于中国人口红利的担忧。

  往近点看,房价越高,大家就越不愿结婚,也就越不愿生孩子。

  买房就去掉半条命和6个钱包了,还有多少钱留给孩子的教育、玩具、奶粉呢?

  往远点看,结婚率低拉低了生育率,而生育率低了,就意味着未来年轻人口比例下降,购房需求减少。

  除生育率外,再一个影响楼市的重要人口因素,那就是适婚年龄人口。

  比如日本。二战后日本出现了一波人口出生高峰,等他们三十而立需要买房之时,也就是大概1977-1980年,正好也是日本房价开始起底腾飞之时;

  等到1955-1960年出生人口创纪录新低,30年后,也就是1985-1990到达婚龄,也是日本房价到顶峰,开始崩盘,正好也是90年代左右。

  而中国呢?从当下往前推30年,即90后这一代即将三十而立,理论上咱们的房价应该在2019-2020年才开始起涨,可现在反过头去看,一轮大涨周期都基本走完了。

  为什么?因为咱们的孩子买房太早了,20多岁的奋斗年华却背上了沉重的房贷负担。

  再从当下往后推10年,2030年左右时,00后这代到了适婚和购房年龄,他们会面对怎样一个楼市呢?

  咱们从图中可以看出,2000年左右正好是中国人口出生的低谷,而1990年左右是高峰,也就是说,10年后的楼市在国内比较稳定的环境下会依然稳步上升,但不会大涨,因为需求没有像过去那么多了。

  总之,人口与楼市之间的关系微妙而复杂。

  02 人口是如何影响楼市的?

  人口影响楼市的方式基本分为两块,下面咱们就来一一展开。

  人口结构。人口结构与上面所说的生育率和适婚年龄是紧密相关的,当然也包括现在比较棘手的老龄化问题。

  这是2017年中国人口结构图,咱不需要复杂的分析,视觉直观告诉我们,24-50岁这个能创造价值的年龄人口,无论比例还是总量,目前来说还是比较高的。

  可是10年后呢?我想这个“驼峰”会往后移(老龄化),楼市需求会变得很有限。

  为什么?

  国内的购房需求大致可分为三种:城镇常住人口、人均住房面积增长(改善型居住)和城市更新改造。

  常住人口基本是固定的,男女老少都有,与楼市相关的取决于新增人口,新增人口中年轻人多,需求就大;

  而改善型住房和更新改造需求则基本集中在年轻人口区间,比如生了二胎、得了拆迁款或者赚了点钱,都想换大房子。

  年轻人口需求少了,楼市的需求自然不会多到哪去。

  人口流动。人往高处走水往低处流,这是永恒的定理。

  无论是国际还是国内,人口流动都逃不开这个规律。

  国际上,人口从东亚(中国、菲律宾、印尼、越南等)、南亚(孟加拉国、印度、巴基斯坦)、拉美(墨西哥)、非洲、中东欧向北美、西欧、中东石油富国(阿联酋、沙特阿拉伯)、澳大利亚、俄罗斯等迁移。

  数据显示,1950-2015年美国净迁入人口超过4800万、沙特阿拉伯和阿联酋净迁入合计接近1600万,德法英西意等西欧五国净迁入合计超过1100万,加拿大、俄罗斯净迁入约900万,澳大利亚净迁入近700万。

  国内也是一样。

  我国东部地区持续呈现人口净流入,2011年以来人口流入总规模已经达到742万人。

  2018年东部地区依然延续了这一趋势,人口净流入99.3万,10个东部省市中有7个为人口净流入地区。

  人们都向往高收入,哪里钱多就往哪里跑,很正常。

  而人口流动的背后,便是地域发展差异。

  任何一个经济体走向成熟,基本都要经历这几个阶段:需求—集散地—农村—城镇—城市化—城市群—大都市圈。描述或许不准确,但规律是一样的。

  既然有规律,那么楼市也会跟着这个规律走,从而形成周期,并创造一轮又一轮的暴富故事。

  03 未来10年的“暴富故事”在哪里?

  用“暴富”来形容其实并不合适,可回看过去,这就是现实。

  但可以肯定的是,人口的变迁一定会给楼市带来新的启示和机会。

  1、中心依然是中心。人口持续流入的城市和地区依然可以重点关注,比如长三角、珠三角、京津、中部城市群等,尤其是郑州(楼盘)、成都、武汉(楼盘)、长沙(楼盘)等这些在过去五年增长超过60万的黑马。

  注意,是人口持续流入,如果是因为某些落户政策几年内人口大增的话,不一定在上升通道内。

  2、城镇化低的城市和地区。目前咱们的城镇化率还不足60%,相比发达经济体的80-90%还有很大的空间,未来10年国内依然有比较可观的城镇化红利。

  那些城镇化较低的城市在城镇化红利中无疑是最大的受益者,这些城市基本集中在中西部,如果具体点的话,比如那些撤县设区、新增管辖区或合并周边小城市的城市,可以适当关注。

  写在最后

  虽然未来因为人口变迁,楼市不会再如从前,但目前国内的人口红利和发展红利仍在,只要不遭遇重大危机,长期看国内大多城市和地区的楼市依然看好。

  未来10年的楼市,我想大家心里已经有了各自的答案了吧。

来源:和讯名家

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。