上海首轮集中供地揽金852亿,溢价率保持稳定

6月25日，上海首批集中供地迎来收官之战。

最终随着闵行区华漕镇纯宅地被碧桂园以37.285亿拿下，此次集中供地出让的55宗地块，总出让金额定格在了852亿元。

其中，除24宗保障性住房用地外的31宗涉宅地块共揽金约774亿元，平均溢价率为5.23%，与去年同期溢价水平基本持平。

据中指研究院数据显示，2020年上半年上海共有11宗商住用地溢价率超过10%，较高达53.1%。而今年，除了被建发竞得的崇明陈家镇地块溢价12.89%成交外，溢价率均被控制在10%以下。

这得益于此次土拍所设置的限价竞价规则。一方面，较高报价一般不超过起始价的1.1倍；另一方面，在一次书面报价环节，最接近平均报价价者而非价高者成为竞得人。

这种情况下，盲目追高意义不大，“持有中庸拿地心态的房企很可能是离实现拿地目标最接近的。”一名资深地产人士表示。

如首日，大华地产就因仅比杨浦城投出价高出10万元，与杨浦定海地块失之交臂。

这次土拍中也涌现了一批“锦鲤”。中建、碧桂园和金地分别在奉贤新城、嘉定南翔和松江车墩地块的竞拍中精准命中平均报价，以“0差价”将地块抱走。

本次土拍共吸引了40多家房企参与竞拍。虽然不低于20%的保证金和将1.1倍于地块起拍价的金额打入监管账户的要求让中小规模房企捉襟见肘，但招标过程中“每受让一块土地减15分”的打分机制，也为头部房企多拿地增加了难度。

“同一申请人”规定，更是保障了股权穿透后一家房企无法以多个马甲增加拿地概率。

从最终归属来看，31宗涉宅地块最终由24家房企竟得，分化中仍有向规模房企集中的趋势。

中建、金地和碧桂园在此次供地中各拿下三宗地块，并列排名前列。

其中，中建在土拍前两日就累计提地三宗；金地于22日拿下松江车墩地块后，又于24日在嘉定马陆和南门社区连落两子，总共挥金68.5亿。

而在松江车墩和青浦夏阳两宗地块竞拍中，碧桂园进入“决赛圈”后放弃报价，终于在最后两天“押宝”成功，斥资95.1亿拿下三宗地块，和金地、中建一同成为本次土拍较大赢家。

同时，保利、首创、大华等央企国企也各拿下两宗地块，招商蛇口、建发、中铁建、金融街分别收获一宗。沪系房企中，光明地产拿下两宗地块，大名城亦有一宗落袋。此外，雅居乐、宝业、复地和中骏也有所斩获；金茂、旭辉、新城、大悦城等则遗憾陪跑。

值得一提的是，来自深圳的鹏瑞地产首次进入了上海市场，鹏瑞此次以17亿拿下临港新片区一先进科学家社区地块。

从地块分布来看，上海此次拍卖的55宗地块中有4宗位于主城区。位于大宁板块的静安灵石社区综合地块被保利豪掷105亿拿下，成为此次土拍总价较高的一宗地，也让保利一举成为此次土拍中拿地金额最多的房企。

该地块周边配套完善，附近多为高档住宅区，地段优势显而易见。但“需引入央企金控总部、央企区域总部”和“受让人在地块竣工验收后每年产税标准不低于8000元/平米”的严苛出让条件劝退了一众房企，最终只有华发与保利竞争。

面积较大的普陀万里社区地块则以底价99.1亿元被先进联手京东拿下。该地块定位为“普陀区真如城市副中心”，出让要求包括引入互联网服务与零售、在线新经济等科技企业总部运营基地，堪称为京东度身定制。

位于内环线上的杨浦定海社区离市中心最近，但出让面积仅有8760平方米，减去规定用于菜场建设的2600平方米后，留给开发商发挥的余地不多。尽管如此，该地块但仍然拍出了64040元/平米的楼面价，被杨浦城投收入囊中。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从实际感受来看，拿地房企的质量较高，基本上对于所在区域的开发有较好的能力和优势。

而在上海“五大新城”规划加持下，嘉定、松江、奉贤、青浦和临港新片区的地块热度也随之升高，引来众多房企争夺。20宗地块（含旧改用地）共拍出372亿元，其中有13宗突破中止价，进入一次报价环节。

值得注意的是，作为年初发布的“沪十条”中提到的“房地联动机制”的具体体现，各地块出让文件中均出现了“房地联动价”询价结果。

官方并未明确房屋销售均价不能高于该价格，但从答疑纪要中给出的说法来看，项目上市时，房地联动价将成为销售方案和“一房一价”审批的重要参考依据。

根据该指导价格，成交楼面价为6.4万/平的杨浦定海地块未来开盘价格将在10.8万/平左右；而徐汇滨江地块成交楼面价4.3万/平，开盘价格或将达到13.1万/平。

业内人士分析认为，溢价率规定了房企的成本上限，保障了一定的利润空间；房地联动价则为未来的销售价格提供了合理预期，有利于对房价形成一个约束。

“上海在积极增加供地和稳定地价方面采用了各类新动作，同时还注意到土地结构的优化，从普通商品住宅还到城中村改造，能够满足不同层次的住房需求。”严跃进总结道。

来源：界面新闻