蛋壳公寓免租风波调查:现金流危机下的进退失据

鮀城早知道 2020-02-22 10:17:47
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亏损不断加大,因此蛋壳公寓不断清理亏损的房源。

亏损不断加大,因此蛋壳公寓不断清理亏损的房源。数位业主反馈称,在微信群中讨论时发现,此次蛋壳公寓选择业主的解约对象是有区别的。

在新冠肺炎疫情因素影响下,免房租本是一项善举,然而以“二房东”模式为主的住房租赁市场,却因此深陷争端。

2月20日,深圳、广州等地多位蛋壳公寓房源业主向21世纪经济报道记者表示,其与蛋壳公寓关于租金的争议始于1月末。

争议的焦点,一是蛋壳公寓运营方以“疫情不可抗力因素”为由,解除与业主的《财产委托管理服务合同》,是否合规。

二是,目前上市的住房租赁公司如蛋壳公寓、青客公寓,其租金收入依赖租金贷,这种高杠杆运营模式在突发情况下,容易遭遇现金流危机。

争议“不可抗力”

一位深圳的蛋壳公寓原业主赵华讲述了他的经历。他于2018年10月与蛋壳公寓签订五年期出租协议,蛋壳去年每个月向赵华给付5600余元的租金。今年1月31日,蛋壳公寓业务人员告知,受疫情不可抗力因素,租客无法如期返回,要求免租一个月。

赵华没有同意。2月1日,蛋壳公寓再次通知业主,如果不同意免租1个月,要走法律流程;在此期间,房产有争议,不能出租,业主要承担损失。2月3日,蛋壳公寓向赵华等业主发来了法务函。

广州的钱茗也告诉21世纪经济报道记者,作为蛋壳公寓的业主,1月31日接到蛋壳公寓方面的电话,以配合疫情防控工作为由,要求其免除不少于一个月的租金。“电话中说是自愿参与,我当时回绝了,我也要还房贷啊,生活压力也不小。此后一直没有音讯,但到了这个月收款日,就没有给我打钱了。”

多位业主向记者展示了蛋壳公寓2月3日发出的这份“法务函”:鉴于2020年1月起国内爆发新冠肺炎疫情,多个城市均采取了严格的防疫防控措施。“所述之情况,无法预料且不可避免,属于法定的不可抗力因素。给予该因素的发生和持续存在,导致了原协议无法继续旅行。”蛋壳公寓以此要求业主方解除原签署的《财产委托管理服务合同》协议,不承担违约责任。

2月14日,就蛋壳公寓要求业主“免租”、拖欠业主租金一事,深圳市住建局约谈蛋壳公寓相关负责人。深圳住建局要求,蛋壳公寓及时组织法律专业人士参与研究制定解决方案,积极与业主沟通协商,按照法律规定和合同约定妥善处理问题。

此前,杭州市房管局就疫情期间住房租赁企业复工发文称,住房租赁企业未能与房东就租金减免达成一致的,不得单方面停止支付租金。

2月17日,蛋壳公寓发布一份《致广大房东的真心话》称,绝不会趁疫情期间大发横财,如果因此获得任何额外收益,将全部返还房东。此次向房东寻求的免租期爱心支持,已用于对租客进行补贴。

但部分业主对此并不认可,继续寻求其他解决方案。

金融监管部门随后介入。2月19日,社交媒体流传一份深圳市政法委向深圳市地方金融监管局、深圳银保监局的通知显示,目前蛋壳公寓在深圳签约业主约1.1万人,房屋1.1万套,现有租客3.15万人。但深圳政法委未公开回应该文件的真实性。

2月20日,广州地区数十位业主相约向蛋壳公寓寻求解决方案。不过,一部分业主被告知支付租金的日期,而另一部分则收到解约通知。钱茗收到的租金支付通知显示,“2月21日将正常支付2月9日租金(最迟2月24日到账)”。

业主解约后,蛋壳方面会退还押金。但多位业主表示,每位业主的押金并不一样,有的是“押一付一”,也有的“押一付三”。蛋壳公寓将房间内的家具设施留给业主,但有的业主并不认同此种解决方案,他们认定这是蛋壳公寓单方面违约。按照租房合同,单方面违约要支付给对方两个月房租作为违约金。

蛋壳公寓方面否认违约。2月20日,蛋壳公寓广州地区负责人对21世纪经济报道记者说:“根据合同,我们可以在不超过规定付款日期的15个工作日内支付租金,到现在为止我们没有产生一例违约。”该负责人给出的解约理由是“不可抗力因素”。“我们有权提出解约申请,按照合同规定,有不可抗力因素影响的条件下,我们解约不需要承担什么责任。”

2月20日,一位法律业内人士对记者表示,法律上的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如果按照这个定义,本次疫情的爆发以及政府部门因此出台的管控措施本身是基本符合不可抗力定义的。但这不是问题的关键。

他说,一个客观情况能否作为不可抗力免责,首先要考虑是否影响到合同的履行,即不可抗力的发生与合同履行之间存在直接的因果关系,否则无法作为免责理由。要注意的是,蛋壳公寓解除的是和业主之间的委托合同,而非租赁合同。这就要看蛋壳有没有依据说明,疫情的发生是导致他们无法继续接受委托的原因。

另外,即使不可抗力导致合同不能履行,后果也不等同于直接解除合同。能否解除合同考虑两方面:一方面是双方合同条款里有没有约定发生不可抗力的情况下合同如何处理,例如是直接解除还是暂停履行,有约定的从其约定;如果合同没有这方面约定,那么根据法律规定,只有不可抗力严重到导致合同目的无法实现,即合同目的已落空或必然落空,才可解除合同。按照一般理解,从本次疫情发生到目前持续的时间、对这类合同影响的方式和范围来看,还难以得出会导致此类合同目的无法实现的结论。

上述法律业内人士表示,典型的案例是旅游合同,疫情压力下无法按期履行,暂停之后,后续也没假期因素使得合同目的落空。但是,持续性的合同解除依据不足。如果因为公司资金流问题,那就不满足因果关系条件。

租金贷是与非

引起监管部门注意的,是蛋壳公寓与租客之间的“租金贷”问题。

2月19日,多位机构人士向21世纪经济报道记者确认,深圳地方监管部门已向当地金融机构摸查其经营行为是否涉及“租金贷”,该调查仍在持续,目前尚未见到监管向机构发文。有的不在被排查之列的长租公寓方表示,没有收到通知文件,排查对象主要是针对“租金贷”收入占比超过租赁企业租金收入的30%的长租公寓企业。

上述深圳市政法委向深圳市地方金融监管局、深圳银保监局的通知文件指出,在处置过程中发现蛋壳公寓存在“租金贷”的情况,即公寓管理公司与金融机构合作,引导租客办理贷款提前向公寓管理公司支付一年的租金,再由租客每月偿还金融机构贷款,存在较大风险。

去年,由于出现不少住房租赁企业“跑路”涉及租金贷事件,各地金融监管部门曾进行过一轮调查。对“租金贷”调查的要点,是住建部等六部门在2019年12月25日发布的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》:住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的部分应于2022年年底之前逐步调整到位。

一位深圳的蛋壳公寓租客孙文向记者展示的“月付分期”显示:蛋壳公寓作为甲方,向租客推出“分期支付”金融贷款产品,便于乙方按月缴纳房租。租客签约蛋壳公寓推荐的房源,经第三方金融机构对其进行信用评价,确认后可使用分期服务并享受折扣优惠。

根据某网络平台投诉信息,蛋壳公寓的“租金贷”资金来源有多种,包括微众银行、网商银行等,也有会分期、任买分期、应花分期、元宝e家等多家互联网金融平台。

“租金贷”模式一般是B2B2C,即由租客经过住房租赁公司向金融机构提出贷款需求。2月20日,记者致电微众银行客服人员,其表示,需要由相应的蛋壳管家向微众银行提交租金贷终止申请,若蛋壳管家不配合,可以再联系微众,争取给出其他解决方案,但目前还没有出现过这种情况,无法给出确切答复。

租金贷在一定程度上有其合理性。“我是来深圳一年多的深漂,对没有什么积蓄,工资又不高的人来说,选择长租公寓无可厚非。当时我在湖贝片区看了很多房子,2000块钱能找到的房子都又小又脏,后来1300块能租到干净、装修很漂亮的房子。租客满意的是新装修、新家电家具,再配上网络、管家、保洁、维修等服务。”一位深圳的蛋壳公寓租客李亚说,如果月付,每月房租贵150块,所以选的是押一付三,当时的五千多块钱一大半是和各种朋友借来的。

然而,租金贷的利率是个“黑箱”。孙文说:“合同里面并没有写明贷款利率和期限,我每个月还款1890元到微众银行,具体利率是多少不清楚,也不知道自己向银行借了多少钱。”

21世纪经济报道记者以用户的名义致电微众银行客服,询问租金贷利率、期限等具体情况时,该客服告诉记者,微众银行确实与部分平台合作提供租金贷产品,房源可以使用相关产品时,以中介平台介绍和生成的合同为准,微众银行并没有统一的租金贷产品和利率。

一位股份行信贷业务人士告诉21世纪经济报道记者,当前银行资金介入租房领域的形式主要有三种:第一,银行直接针对个人的租金贷款业务,比如与万科等房地产商合作,如建设银行“按居贷”;第二,类似中信银行与碧桂园的战略合作,银行直接为房地产商提供融资需求,进行长租公寓的租赁探索;第三,以微众银行、网商银行、平安银行等为代表的,与自如、蛋壳等第三方中介平台合作提供个贷产品。但自2018年以来,租金贷屡现争议,很多银行已收紧甚至暂停了相关业务。

虽然不少银行对租金贷业务有所收紧,但长租市场的租金贷业务并未因此减少或暂停。银行并非第三方中介平台的唯一合作伙伴,信托同样为租金贷提供了大量资金。

例如,在21世纪经济报道记者获得的一份自如租客租金贷的合同中,资金方为中国对外经济贸易信托有限公司,且合同中只注明了借款期限,并未明确借款利率。

根据招股书,蛋壳公寓租金贷年化利率6%-10%,青客公寓租金贷利率在4.75%-8.50%。记者在自如平台上任选一套房源,使用自如客分期,按照系统显示的每月还款金额测算,利率在6.6%左右。

租客选择“租金贷”的动力有很多。从平台对房租的支付方式来看,一般采用押一付N+服务费的方式,以自如季付价5360元/月的房源来看,如果房源选择普通月付,房租需要按照5628元/月计算,且收取全额服务费,如果可以季付、半年付、年付,才可以享受5360元/月的房租,且服务费可以打对应折扣。但如果选择租金贷,月付也可以享受5260元的租金,且服务费可以享受年付才可享受的折扣。

2019年1-9月,蛋壳公寓67.9%的租客选择租金贷,低于2017年、2018年的91.3%、75.8%。对于租金贷支持的业务占比下降,蛋壳解释称,主要是由于增加了与更有声望的金融机构合作,这些金融机构利率更低,贷款审批更为严格。

《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》指出,住房租赁金融业务方面存在突出问题,比如租金贷、资金池、加杠杆,某些住房租赁企业因这类问题而爆雷。该意见要求,加强对“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)经营模式住房租赁企业的监管,并将租金、押金等纳入监管账户。

关键是现金流

根据蛋壳公寓披露的财务数据,近几年该公司营业收入不断增加,亏损也在不断加剧。

2017年、2018年、2019年1-9月,蛋壳公寓营业收入分别是6.56亿元、26.75亿元、50.00亿元,净亏损2.72亿、13.69亿元、25.16亿元;同期,现金流为-1.1亿、-11.6亿、-16.3亿元。

亏损不断加大,因此蛋壳公寓不断清理亏损的房源。数位业主反馈称,在微信群中讨论时发现,此次蛋壳公寓选择业主的解约对象是有区别的。

赵华说,解约的业主一般是入住率不足、维护费用较贵等亏损的房源,这类房源蛋壳会倾向于选择解约,这种房子被他们称为“红标”。“我的房子前三年的空置期是45天、30天、25天,租客自己缴纳物业费。公寓运营方可能觉得不赚钱,属于他们眼中的‘不良’资产,正好趁这次疫情解约了。”

此外还有“黄标”房源,主要是一些打了“隔断”、“三改四”的房源,基本能做到盈亏平衡,蛋壳公寓会通知业主方免租,即使谈不下去也先拖着。对于“绿标”房源,盈利性能较好,运营方会倾向于续约。但这一说法尚未得到蛋壳公寓等住房租赁方的证实。

“根本原因是扩张太快,之前亏损本来就很严重,赶上疫情后,现金流恶化情况加剧。”2月20日,一位住房租赁投资机构人士对21世纪经济报道记者表示,住房租赁企业扩张特别快,烧了大量的融资,导致其亏损严重,表面上看不把钱给到业主,实际上部分城市的工资人员发工资已很困难。

蛋壳公寓招股书显示,公司成立于2015年1月,截至2019年9月末,在13个城市建立了运营机构,持有公寓数量从2015年底的2434个增长至406746个,入住率为87%。2019年1-9月,用户续签率为52%。

对比来看,青客公寓的亏损也在加大。2017财年、2018财年、截至2019年6月30日的9个月,青客分别净亏损1.9亿元、4.26亿元、3.48亿元,

“就看他们的现金流能不能挺过这一关,关键是看它的现金流、账面现金。”上述机构人士表示。问题在于,住房租赁企业类似于OFO等共享单车企业,账面上有现金,但现金可能是租客提前交的房租,而非自有资金。公司运营方如何处理租客沉淀下来的资金,目前没并不知道详情。

在“二房东”模式下,住房租赁运营机构需要大量的资金。2020年1月17日,蛋壳公寓登陆纽交所挂牌上市,IPO募资约为1.3亿美元(约合人民币9亿元)。在IPO之前,蛋壳公寓已经进行了天使轮、A轮、A+轮、B轮、B+轮、C轮、D轮等7轮融资,募资近9亿美元。

这其中,金融机构提供的预付租金成为住房租赁运营方的主要收入来源。

蛋壳公寓招股书披露,截至2019年9月末,金融机构提供的预付租金为31.06亿元,占蛋壳负债总额的40.5%,而来自于租客个人的预付租金为7.94亿元。

青客的招股书披露,截至2019年6月末,来自于金融机构的租金贷款达8.726亿元,在总负债中占比32.3%,支持其在租房、装修、房间的维护及运营等方面的支出。

来源:21世纪经济报道

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