三四线城市主要看供求 楼市去库存急躁不得

21世纪经济报道 2016-08-04 09:11
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8月3日,国家发改委官网一篇题为《更好发挥投资对经济增长的关键作用》的文章(该文在下午有所修改),引起广泛关注。 源自国家发改委研究室的这篇文章,在展望“下一步工作”时,对房地产调控提出了具体建议:“因城施策加大调控力度。鼓励商品房库存较大的城市进一步加大去库存力度,可采取先租后售、与政府共有产权等

8月3日,国家发改委官网一篇题为《更好发挥投资对经济增长的关键作用》的文章(该文在下午有所修改),引起广泛关注。

源自国家发改委研究室的这篇文章,在展望“下一步工作”时,对房地产调控提出了具体建议:“因城施策加大调控力度。鼓励商品房库存较大的城市进一步加大去库存力度,可采取先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。”这些说法并不新颖。

近两年,房地产市场调控贯彻的原则是“因城施策”。这显然是因应于我国一二线城市与三四线城市迥异的市场表现而制定的正确指引。

中央政治局7月26日召开会议提出,要全面落实“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大重点任务,而降成本的重点之一是抑制资产泡沫。这是近几年来首次在政治局会议里提出抑制资产泡沫的说法。

就两大主要资产市场而言,当前股市最需要的不是抑制泡沫,而是要努力呵护、稳定发展。存在泡沫的,是房地产市场。但房地产市场早已呈现分化之势,不是整个 房地产市场都是泡沫,存在泡沫的,是一线和二线热点城市。其中尤以土地价格暴涨最为明显。地价与房价的交替上涨、互为推动,已成为这些城市令人瞩目的泡沫 化表征。发改委前述文章建议这些城市,要采取扩大新增供地、盘活存量土地等方式扩大土地供给,防范土地价格快速上涨。

一线城市和二线热点城市的楼市泡沫,是货币吸纳和资产荒双重作用下的结果。在实体经济吸引力有限,优质资产匮乏的背景下,资本仍然选择了不动产,在保值的 基础上寻求溢价。今年一季度新增信贷有三分之一,二季度新增信贷有约四分之一,以各种形式流入房地产市场。但资金在楼市的流向并非均衡分布,而是主要被一 二线城市瓜分。

这就出现了所谓楼市冷热两重天的现象。2014年下半年以来,除一线城市外,楼市限购政策普遍取消,首套和二套房的税收、信贷政策调整等,这一系列利好政策,似乎只在一二线城市见到了显著成效,呈量价齐涨,而三四线城市依然在挣扎徘徊。

2015年3月以来,即使一线和二线热点城市房价接棒上涨,我们多次重申,楼市仍然面临去库存的艰巨任务,主要就是指三四线城市。而事实上,早在2014 年下半年各地调整楼市调控政策时,不少地方即出台了鼓励购房的措施,其中就包括直接发放购房补贴,或者财政减免、补贴契税等。先租后售、与政府共有产权等 方式购房等,住建部也曾发文鼓励推广。甚至有专家建议,以个税抵扣房贷利息。

三四线城市,促进住房消费,消化库存的措施,我们不能说它们并非毫无作用,但从近两年来的实际效果看,很不理想。有些中小城市在2013年到达楼市的高点后,成交和价格一直处于下行通道。去化不彰,商品房库存维持高位。

如果说,一二线城市地价和房价的上涨,更多是一种货币和资产荒的叠加,那么,三四线城市则主要是受供求关系左右。说到底还是供应量远远超过当地有效需求。 很多中小城市的大批商品房项目,是在2012-2013年这一波楼市高峰时期供应的,以当年火热的去化速度是没太大问题的,但没想到甫一进入2014年即 转入冷淡,有些地方政府部门和开发商将透支的购房需求误认为常规需求,太过自信、轻率。

三四线城市的楼市高库存,还与产业结构和人口结构有关。经济下行,传统产业转型艰难,新兴产业尚在寻找和培育,经济活跃度不高,必然影响到居民收入的增 长。同时,人口净流出,新增需求低缓。辐射到楼市,库存消化就没那么容易。这些城市,住房新增需求和改善性需求都十分有限。

虽然我们一再痛陈土地财政和房地产“拐杖”的弊病,但客观地说,经济的稳定,短时期内仍离不开房地产的贡献。然而,如同经济转型需要较为漫长的过程一样, 楼市去库存也需要时间,需要耐心。这个时期,要防止有些地方过于急躁,以致出台动作变形的政策。譬如,可以鼓励农民到城里购房、入户,但同时需做好教育、 医疗和社会保障等方面的配套措施,不能为了短期目标而埋下长期隐患。我们尤其反对楼市去库存下硬性指标的做法,这会导致作假和急功近利现象的泛滥。这方面 的教训不可谓不深刻。

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