金地与险资共舞:一边调整布局 一边高额分红

每日经济新闻 2016-08-05 08:50
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7月27日,金地豪掷88亿元拿下上海浦东祝桥的总价“地王”,这个曾经在“地王”之路上折戟而踩错节拍的“没落贵族”,正在逐渐爆发能量,意图重拾昔日的辉煌——毕竟,富德生命人寿和安邦保险两大险资大规模资金流入,使金地在一定程度上成为最不差钱的房企。 在过去两年汹涌的险资举牌潮中,地产蓝筹股金地首当其冲,

7月27日,金地豪掷88亿元拿下上海浦东祝桥的总价“地王”,这个曾经在“地王”之路上折戟而踩错节拍的“没落贵族”,正在逐渐爆发能量,意图重拾昔日的辉煌——毕竟,富德生命人寿和安邦保险两大险资大规模资金流入,使金地在一定程度上成为最不差钱的房企。

在过去两年汹涌的险资举牌潮中,地产蓝筹股金地首当其冲,被富德生命人寿和安邦保险轮番增持,最终二者分别成为第一、第二大股东,在董事会中占有一席之地。不过,不同于万科股权之争中宝能系和万科管理层的势同水火,金地和险资在磕绊磨合中实现和解,至少表面上进退有据。

但是从来没有善意的敲门客,砸下真金白银的险资当然要在金地的发展红利中取得回报。根据金地2015年报数据,去年公司销售额达到617亿元,但营业 收入只有327.62亿元,扣非净利润约16亿元,同比大幅下滑52%,创3年来最低;此外,金地去年房地产业务毛利率为27.79%,较2014年同期 减少0.74个百分点。

举牌金地,富德生命人寿、安邦保险们赚到钱了吗?

高额分红补偿险资

上市的第十五个年头,金地终于实现销售规模破600亿元的目标。这一时刻,比金地原计划推迟了一年。

2015年,金地集团实现销售面积446万平方米、销售金额617亿元,分别同比增长15%和26%。至此,金地集团终于实现了其2014年设下的销售目标。

早在2014年初,金地集团就把当年的销售目标设为600亿元。遗憾的是,2014年1~12月,该集团累计实现签约面积389万平方米,累计签约金额490.4亿元,较原定600亿元目标差100多亿元,仅完成全年目标的81%。

2015年业绩刷新纪录的背后,是金地集团的营收和利润出现同比下降。2015年公司实现营业收入327.6亿元,同比下降28%,归属于上市公司股 东的净利润为32亿元,同比下降约20%。扣除非经常性损益之后,这一净利润约16.7亿元,同比下降高达52%。另一方面,整体毛利率同比下降0.34 个百分点。

而行业龙头万科,2015年实现营业收入1955亿元,同比增长三分之一,归属上市公司股东的净利润为181亿元,同比增长了15%。

金地在年报中披露公司净利润下滑的原因——2015年集团结转面积和收入下降外,营销费用同比增长14.3%,管理费用也同比增长了45.9%。

对此,金地方面也表示,2011年、2012年是房地产行业的小年,土地投资金额偏低,由于房地产从拿地到销售、竣工结转通常需要将近3年时间,使得 2015年的结转收入会受到影响。不过,2015年底已售未结算金额(含表外)超过600亿元,而2014年已售未结算金额(含表外)不到500亿元,同 比增长36%,为以后年度的结转收入、利润情况打下较好的基础。

同时,近年来金地净利润几乎停止增长也是在为历史买单。因决策失误,金地在2009年左右砸重金拿高价地,资金承压拖累开发规模增长,错失发展节奏。 其在上海青浦等地以高溢价拿下的一批宗地所建成的产品销售困难,至今尚未清盘。以2015年为例,减值计提高达5.5亿元,占据净利润比重为17.2%。

在存货周转率方面,过去10年,金地平均存货周转率为0.31,而万科为0.36;金地平均总资产周转率为0.34,而万科为0.38。

从盈利能力角度看,过去10年,金地的平均净资产收益率为14.45%,而万科却高达19.36%。所以“效率”确实是金地被甩出一线军团的一个重要原因。

在高周转的地产行业,金地以改善型以及豪宅别墅为项目定位,项目开发周期普遍在12~16个月左右,比其他一线房企一年左右的开发周期较长,这也是净利润持续下滑的因由。

虽然利润各项指标同比均出现大幅下滑,但2015年金地给出的大手笔分红方案,毫不逊色一线房企。

据金地集团2015年年报显示,在母公司净利润中按10%计提盈余公积金后,该公司以最新总股本为基数,将每10股派发现金股利4.2元(含税),现金分红总金额高达18.9亿元,分红数额占净利润的59.07%。

这个分红方案不仅比金地集团前两年的14.61%和19.82%的分红比例大幅增长,甚至超出了行业龙头万科(2015年分红数额占到公司合并归属母 公司股东净利润的比例为43.87%),富德生命人寿与安邦分别持有金地集团29.94%和20.49%股份,在此次分红中入账5.65亿元和3.87亿 元股利。

深圳一位资深央企品牌总监对金地长期关注,他向记者表示,这样高比例的分红是金地历史上没有出现过的,此举可能是金地集团对大股东富德生命人寿、安邦的“补偿”。

事实上,险资入驻金地董事会,和管理层的博弈从未消退。早在2015年初项目跟投成为行业热潮之时,金地集团就曾试图推行核心员工项目跟投议案。但该计划在生命人寿、安邦的强烈反对下,反对票的股票数高达22.45亿股,占比达到86.44%,最终搁浅。

就在金地高比例分红方案出炉的前夕,公司发布公告称,董事会会议对上述议案进行表决,金地集团14名董事悉数出席,其中12名董事投了赞成票,生命人寿、安邦派驻的两名董事则以权属纠纷和程序正义为由投了反对票,最终议案得以通过。

对此,上述央企品牌总监分析称,此次高额分红一方面是变相补偿因项目跟投利益受损的大股东富德生命人寿、安邦;同时,金地集团也可能据此拉拢中小股东,以便于他们支持金地推行转型措施。

数据也显示,最近3年金地累计现金分红金额占公司最近3年年均净利润的比例为88.55%。这3年,也恰好是险资举牌到最终进入金地董事会的时期。

有市场人士表示,高比例分红会分流金地的开发资金,或在一定程度上影响其开发规模。

部分持仓面临浮亏

潮汕商帮近年来隐秘深耕,构筑起庞大的金融帝国,其介入的金融机构难为外界所知,控制、影响的金融资产也极为惊人。消息称仅富德、宝能、朱孟依家族、侨鑫集团四家,控制、影响的金融资产,保守测算已超过1.1万亿元,其中富德更是其中翘楚。

富德系举牌金地的时间从2013年即已开始。生命人寿发布的权益变动报告书显示,2013年初,其首次举牌操作仅耗时16个交易日。首度举牌后,生命人寿共持有金地总股本的5.41%,成交均价6.8元/股,共计耗资16.61亿元。

之后安邦加入举牌序列,先后四次举牌增持金地股份至20.49%,富德生命人寿亦在2014年底大举增持至29.94%,坐稳第一大股东位置。最终来自生命人寿的林胜德和来自安邦财险的姚大锋毫无悬念地被选入董事会。

多重因素影响下,2016年开年以来A股市场持续走弱。受此拖累,曾经备受瞩目的“险资举牌概念股”股价均出现了一定幅度的下滑,部分可能面临浮亏的窘境。

从安邦保险曾经公布的权益变动报告书显示,安邦保险第四次举牌是以二级市场买入的方式进行的,支付的资金总额为20.88亿元。

在买入的价格方面,目前安邦只披露了第四次举牌前6个月内的情况。其中,2014年6月,安邦人寿以每股8.15元至9.35元之间的价格,买入 5868.9746万股;7月以每股8.62元至9.73元之间的价格,买入10045.9915万股;8月以每股9.58元至9.81元之间的价格买入 了846.5437万股;12月以每股8.82元至9.05元之间的价格买入1105.1914万股。安邦财险仅在12月以每股8.85元至10.10元 之间的价格买入4165.1924万股。

由此统计,安邦保险上述日期当中总共买入了22031.8936万股,占金地集团总股本的4.91%。

截至8月3日,金地集团的收盘价格为9.73元/股,这也意味着安邦保险买入的部分股票价格基本没有盈利。

目前,激进型保险公司全部资金成本(保单持有人预期收益+渠道费用)在6.5%~8%,要覆盖这一成本,则需要保险公司的投资收益率达到8%以上。从这个方面衡量,安邦举牌金地的部分股票已经产生浮亏。

不过有保险业界专业人士表示,从会计处理的角度来说,短期股票投资通常属于“交易性金融资产”,账面盈亏计入当期损益。如果能换成“可供出售金融资产”,则盈亏只计入当期资产负债表,不影响当期损益。

如果能对所投资的上市公司经营管理产生重大影响,比如说成为大股东之一、进入董事会、持股20%等,还可以寻求将该股票看作是长期股权投资。这时就可以忽视二级市场股价涨跌的影响,股票年度分红计入保险公司当期的投资收益。

背靠险资重整发力

对于金地来说,险资的强大资金成为其发展的有力后盾,金地集团的债务结构因此得以优化。2015年,该集团实际资产负债率为58.30%,净负债率 为51.00%,货币资金150.01亿元。货币资金/(短期借款+一年内到期长债)为1,短期偿债压力较小,财务结构较为稳健。

背靠两大险资,其城市布局得以调整:以一二线城市为核心的策略被确立。年报显示,2015年,金地在全国拿下了33宗地块,总投资额297亿元,为近年来金地最多总投资额与新增项目数量的一年。2016年起截至目前,金地总计拿下6个地块,拿地总额约达141亿元。

2015年获取的33宗土地中,北京、上海等一线城市总投资额占比39%;苏州、南京等二线城市总投资额占比51%。

在2014年,“加快周转、做大规模、提升ROE(净资产收益率)”的经营导向,被提到了金地战略位置。于是,发掘新的利润增长变得极为迫切。金地的策略是,以住宅地产为核心,以商业地产和地产金融为两翼,将产业触角伸向产业地产、社区商业和物业管理等方面。

在金地集团董事长凌克等管理层的呵护下,金地商业的翅膀——金地商置取得长足发展。在日前发布的2016年年中业绩预计中,净利润同比增长超过1000%。

年报数据显示,2015年,金地商置全年获取16个新项目,包括住宅、商业及产业地产等诸多物业类型,新增土地储备214万平方米。在资本市场方面, 成功实现两次股权融资,总金额达31.48亿港元。2016年,金地商置更是大举发起收购兼并,对广电地产的并购案将新增500万平方米的可售货值。

叩门人从来不问善恶,卧榻之侧险资环伺,老牌房企的动作变得迅疾起来。其近日公布了上半年的销售业绩,公司实现总销售额为439.6亿元,已超过2015年全年销售额的三分之二,同比增幅高达107%。

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