今天,楼市最大悬念尘埃落地

鮀城早知道 2019-10-09 09:47:02
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  楼市版“灵魂三问”的背后,是8月以来悬而未决的“LPR”。

  LPR是个啥?LPR变动去哪里查?怎么确定给我的加点数?

  楼市版“灵魂三问”的背后,是8月以来悬而未决的“LPR”。

  10月8日,图穷匕见,房贷利率正式“换锚”,10余城市出炉房贷加点规则。

  一切的一切,是否如你所愿?

  1

  10月8日起,新发商业性个人住房贷款利率,以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

  简单来说就是:房贷利率(10月)=LPR利率(9月)+加点。

  “换锚”之后,利率水平如何?

  易居研究院整理了十几个城市的最新情况。

  4个一线城市

  北京(楼盘)、深圳(楼盘)、广州(楼盘)全部都有微增,上海(楼盘)增加得稍微多一些。

  上海的房贷利率本是可以打折的,如今折扣没了,还要加点,自然差价明显。不过,相比之下,上海的利率依然保持着一线城市的最低水平。

  7个二线城市

  杭州(楼盘)、合肥(楼盘)、重庆(楼盘)和海口都是基本持平,苏州(楼盘)大涨之后转凉,利率涨跌互现——首套下跌,二套上涨。

  宁波(楼盘)的房贷利率上涨明显,大概是因为最近房价领涨全国。

  3个三四线城市

  3个三四线城市首套房的LPR房贷利率为5.59%,相比9月份的5.64%略有下降,下降幅度为5bp,即0.05个百分点。

  同时,3个三四线城市二套房的LPR房贷利率为5.83%,相比9月份的5.88%略有下降,下降幅度为5bp,即0.05个百分点。

  2

  此前,业界普遍的认知是,在新利率模式下,全国绝大部分城市的房贷利率不会低于之前的水平。

  而一些首套房贷仍在打折的城市,将会彻底告别“折扣时代”,进入“加点时代”。

  10月之后,房贷利率再无折扣,有无良中介据此危言耸听,“九月早买房,省下一辆车!”

  结果呢?

  房贷利率换锚之后,购房成本究竟是上涨还是下跌了?

  以北京、广州两个城市为例,假设100万贷款,贷款期限30年,等额本息还款,“LPR”执行前后,月供变化如下:

  北京首套房月供额增加了6元,广州首套房月供额也只增加了13元,相比五千多元的月供来说,变化简直微乎其微,大概也就是早餐要不要加个煎蛋的区别。

  这也印证了央行的公告里,强调政策的实施,要保持个人住房贷款利率水平基本稳定。

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  LPR时代,房贷的游戏规则是:利率=LPR+各省人行决定的加点数+银行报的加点数。

  从出炉房贷加点规则的10余城市中,可以看出3个特点:

  1.利率主基调是稳定

  在LPR实施之前,80%以上的城市都维持着过去2年的最低利率,LPR时代到来后,绝大多数的城市,房贷都较之前持平,或者调升0.1-0.2个百分点。

  无论房贷规则如何改变,“房住不炒”依然是铁板钉钉的政治正确,必须执行到位。

  2.购房成本几乎变化

  在10月8日之前签下贷款合同的购房者,新政的影响为零。

  而对于10月8日及以后签署的贷款合同,会有变化,但整体区别很小。

  当然,对于那些动辄就要贷款三五百万的地方,差价会更明显一些。

  3.不同城市略有差异

  基本上,一线城市的利率是普遍小幅上调的,二线城市以持平为主,只有房价上涨厉害的城市需要明显调高房贷利率,而三四线城市出现了涨跌互现的情况。

  这也大概是未来的方向——一二线城市就算当下房价淡静,也不敢放松,担心一放松就暴涨,而房价上涨压力不大的三四线城市可能会率先降息,维持市场平稳。

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  房贷政策巨变,购房者何去何从?

  三个字,平常心。

  1.对于已经买房的,正常还贷的人士,完全没有影响,按照老的合同继续执行。

  2.对于10月8号以后买房的,房贷利率的调整更为灵活,可以选择每年调整一次,也可以在整个合同期之内保持贷款利率不变。

  3.短期内房贷利率不会降低,会以稳定为主,为实体让路,为经济转型让路。

  那么,接下来LPR会降吗?

  9月20日,央行公布的一年期LPR利率下降了5个基点,而5年LBR利率则保持不变。

  而根据此前央行全面降准的动作,以及后续国内市场全面降成本的导向,5年期LPR迟早是会跟随全社会的利率水平一起下降的。

  当然了,只要5年期LPR有明显下降,银行大概率会把新增贷款的加点给上调,以保持房贷利率的稳定。

  所以,在近几年,在房贷利率方面,基本会是“早买房早优惠,每年调整更优惠” 。

  5

  郑州(楼盘)十月,楼市围城。

  据自媒体同行披露,降价跑量已成郑州楼市一大主流,哪怕豪宅聚集之地北龙湖也未能免俗。

  比如有项目特价房直降6000元/㎡;有项目临路下调价格2000-3000元/㎡,最便宜的37000-38000元/㎡;还有项目清盘特惠28500元/㎡起步;有项目毛坯价更低至23000元/㎡起步……

  北龙湖之外,炮火更甚。

  双湖科技城,某项目原价精装12800元/㎡,现价11400元/㎡;经开区物流区,某项目原价12000元/㎡,现价9500元/㎡;高新区,某项目原价精装17000元/㎡,现价14000元/㎡;

  荥阳,某项目原价8600元/㎡,现价7700元/㎡;平原新区,某项目原价8300元/㎡,现价精装7200元/㎡,毛坯5700元/㎡……

  看看上文算账,再看看当下各房企的销售困局,也许,和年底可能到来的楼市折扣和跑量相比,在利率上省下来的钱,根本不值一提。

  利率之锚已定,市场跑量之影已现,对购房者而言,或许又将是一次难得的上车窗口期。

来源:和讯名家

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。