新城急卖项目,地产商的缺钱潮即将袭来?

鮀城早知道 2019-07-25 09:49:35
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因此下半年需要提防部分房企的流动性风险,需要高度关注上述指标较高以及高杠杆的房企。

“编者注:受新城地产正甩卖旗下项目消息影响,新城发展大跌超12%。而内房股板块下午整体跌幅扩大,或与将整顿地产违规融资消息相关。”

  2019年7月23日,新城发展控股开盘就大跌超过5%,之后股价继续走低,跌幅最大超过12%。消息面上,早在前一天就传出新城控股已经开始打包旗下68个项目权益出售,这也引起市场对于新城资金链问题的担忧。

  之后新城也发出公告回应称目前有40个项目正在洽谈出售,截止目前已经有5个项目与交易对方签订股权转让协议,交易金额达24亿元,约占公司2018年未经审计归母净资产的8%。这一确认消息,也带来了新城下午跌幅的进一步扩大。

  一周以前,为挽救深陷“实控人猥亵女童案”的新城控股,新任董事长王晓松发表了火线接任以来的第一次讲话。“新城是全体股东的新城,最重要的是各司其职,开疆拓土,共克时艰。”业务上,小王董事长强调,全年2700亿元销售目标不会动摇,全年新增22座吾悦广场的目标也不会变。这一番稳定军心的讲话也激励了投资者的信心。新城发展股价两周闻声反弹15%,但此次急卖资产无疑像投入一颗炸弹,再次打击了股民抄底新城信心。

  行情来源:华盛证券

  新城缘何急于卖项目?高杠杆下的资金隐忧

  新城本次卖项目有多急?从市场传出其与金科地产交易过程可以窥见一斑。消息称,金科截止7月22日,已经收购了一个新城控股的资产包,但股权变更的手续尚未办完。这个资产包的项目包含新城在华东、安徽还有山东等各个区域,项目属性全部是商品房住宅项目。

  据了解,在交易中金科在68个项目中进行挑选,并且对于项目的干净程度、IRR以及利润率有进一步的要求。例如金科要求项目利润率在8%以上,现金流一年可以回正,最后定下了在长三角的10个项目收购名单。

  关于此次交易,金科如此挑剔也是看中了新城的“急”。而新城为获得资金回流,据悉将安徽阜阳江(楼盘)山城、武汉(楼盘)东西湖以及8月底刚拍下的襄阳(楼盘)地块卖出,襄阳地块本来重点规划的是新城第81座吾悦广场。

  从新城的财务数据来看,貌似其偿付压力并没有这样的迫在眉睫。根据wind数据查询,新城发展控股在2019年第一季度末的现金余额仍有376.8亿元人民币。而其比较急于偿还的短期借款为30.4亿,一年到期的非流动负债为103.25亿。短期内应付偿债似乎绰绰有余。

  数据来源:wind,华盛证券

  但新城的其他应付款高达492.86亿元,这里面可能用了一定财务技巧通过关联方来隐藏债务问题。同时最新的数据显示,新城的资产负债率高达85%,常年也位于地产行业前十。2012年年末,新城还只有391亿的总资产,在王振华高杠杆运作的情况下,新城做到了3666亿总资产。杠杆加得高,发展虽快,但实控人一旦出现问题,与新城此前合作的银行和机构也随时可能收回授信。新城的危机是自己种下的。

  整顿违规融资力度加大,高杠杆房企头悬尖刀

  7月23日不仅新城大跌,整个地产板块都在大幅调整,如旭辉控股跌5.69%、佳兆业跌5.54%,包括龙头地产梯队的融创、恒大以及碧桂园跌幅也在2%以上。整顿地产违规融资的力度在不断加强,今日也传出银保监会将在下半年对30个城市的75家银行业金融机构展开专项检查,强化房地产开发贷款和个人贷款的合规要求,对违规向内房企业提供表内外融资、违规向购房者提供首付贷等行为进行整治。

  实际上,房地产企业融资监管趋严早就呈愈演愈烈之势。银保监会5月 17日发布“23号文”,重点管控房地产领域融资行为,从前端拿地到后端居民购房融资均严格规范。7月初,银保监会约谈部分房地产信托业务增长较快、规模较大的信托公司,内容包括控制房地产信托规模、禁止前融业务、通道业务需备案审批等。7月 12日,发改委要求,房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

  数据来源:wind,华盛证券

  在融资严格监管之下,今年下半年却是地产债与地产信托的到期高峰。

  8 月-10月,地产债单月到期量较大;7月起,房企信托到期规模也明显走高,尤其 11、12 月到期量大。这意味着房企们将面临资金到期考验。

  在房企融资渠道整体收紧的环境下,房企拿地支出与偿还债务对销售回款的依赖度更高。考虑到拿地款支付通常有几个月的滞后期以及今年房企拿地对信托融资的依赖度高,今年拿地过于激进的房企面临再融资压力更大。在偿还债务方面,近期境内外债务到期集中的房企面临的再融资压力更大。

  因此下半年需要提防部分房企的流动性风险,需要高度关注上述指标较高以及高杠杆的房企。

来源:和讯名家

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