从心理周期看房价的未来波动

鮀城早知道 2019-08-31 09:49:38
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最近一段时间,房地产的信贷、信托等融资渠道被不断收紧,政策上也明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,于是人们看到了房地产投资增速和销售面积在近两个季度依次下滑。

最近一段时间,房地产的信贷、信托等融资渠道被不断收紧,政策上也明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,于是人们看到了房地产投资增速和销售面积在近两个季度依次下滑。与此对应,人们对房地产市场的信心也跌到了低点,二手房市场上调低报价的售房人也不断增多。这是否意味着,房价的长期拐点就此来临了呢?答案是,未必。

经济学课本上讲的是,当一件商品的价格降低时,其销量就会增加,其中起决定作用的是预算水平,或者说是收入水平。而资产与一般商品的价格规律相反,当资产价格上涨时,持有资产的需求却会不断上涨。因此,资产价格总是在追涨杀跌中大幅波动,在资产价格中起决定作用的不是收入,而是人性。

人的心理和情绪当然是多变的,却也并非毫无规律可循,假设有一个心理均值状态,人性总是在怯懦和冒进、保守和贪婪之间循环往复。尤其是在股票市场这类的大众交易场所上,可以广泛的反映出人们对经济形势的不同判断,最后以股票指数的涨跌波动反映出平均预期。无论是美国股票还是国内股票市场,剔除趋势因素之后,大致呈现出3至5年为一个循环的周期性波动。

更为直接的反映心理周期的指标是消费者信心指数。美国咨商会从1967年开始公布消费者信心指数,该指数显著地呈现出公众从积极乐观走向悲观失望,并再次回归乐观心态的一般规律,并以3至5年为周期。

所以从经验上来看,可以说经济中的心理周期频率大致就是5年。实际上,从住房商品化改革以来,中国的房价在总体上涨中也经历了数次涨跌波动,这些波动背后其实与大众情绪的转变密切相关。房地产市场当然经过了多次调控政策的介入,但是政策介入最终要通过公众的预期起作用,其中有些调控成功了、有些没有,甚至强化了单方向的情绪。

1997年前后,亚洲爆发金融危机,包括房地产在内的整体经济形势低落,大众情绪相当悲观。1998年开始推动商品房的供给,市场对于商品房的接受程度开始提高,并从1999年开始房价水平有所上涨,但是大众的悲观情绪并未扭转,至2001年左右甚至出现了少见的通货紧缩现象,表现为生产和消费的萎缩,继而是房价上涨的乏力。

到了2003年,中国加入世贸组织的成果开始显现,外贸部门的发展带来了经济基本面的大幅改善,出口导向型的经济繁荣也带来了充分的就业,外汇收入也开始上涨。在国内投资方面,房地产被列为支柱产业,房地产开发商纷纷涌入市场。尤其大众情绪开始进入高涨阶段,房价有了大幅的上涨,银行信贷资金大量流入房地产企业。2005年央行开始加息,政府出台了所谓“国八条”,在信贷、税收及土地方面对房地产企业和购房人实施约束。这些举措使得公众首次面对房地产约束政策,因此对地产本身的发展有所悲观,房价开始大幅回落。

在2005年前后,经济学者普遍认为中国经济过热了,是因为他们没有预料到加入世贸组织能给中国经济带来如此巨大的制度红利。而处在贸易一线的大众却有切身的感受,尤其是伴随着城市化的快速推进,以及年均上千万的农民工涌入城市,经济景气指数达到高峰。经过2005年下半年的短暂调整后,公众的乐观情绪终于克服了“国八条”的约束,房价又开始向上攀升。2007年,房价增长率和中国经济增长率双双达到了历史高峰。

其后,心理周期的物极必反开始起作用了,到2007年下半年,许多普通人开始对房价的继续上涨有所怀疑。随着房价收入比的过高,看空房价的观点也密集出现了,比如经济学家谢国忠等人开始不断发出房地产严重高估的论断。这种消极的情绪最终被2008年的次贷危机所坐实。当时出口导向型的经济遭受了加入世贸组织后的最严峻挑战,外需不振迅速向国内的私营经济部门传导,制造业投资也开始出现下滑。与此对应,房价开始在2008年快速下滑,外向型经济的深圳在2008年甚至遭遇了房价的腰斩式下跌。

在这样的悲观情绪下,相比于西方国家对逆周期调节的缩手缩脚,中国政府迅速实施了4万亿元投资计划,出口和制造业投资的下降很快被基建投资和房地产投资的上涨所抵消。投资驱动经济的效果也迅速显现,不仅经济开始企稳,在2008年之后的三年里,世界经济增量的60%是由中国增长所贡献的。2010年,中国超越日本成为世界第二大经济体。

中外经济之间的此种云泥般的对比,再次激发了中国大众的乐观和自信,房价也开始在2009年初上涨,直至2011年“新国八条”出台,才真正遏制住房价的攀升。虽然这个阶段里的公众情绪并没有显著回落,但是第二套住房要支付60%房价首付款的行政干预,还是大大压缩了购房者的需求。

从2012年开始,投资驱动经济的边际效力迅速弱化,中国的季度经济增长率连续下跌直至2014年,公众此前的乐观情绪也被经济的持续低迷所消耗殆尽,房价也同时出现了低潮。为了在短期内刺激经济,多地在2014年放松了此前的限购销售政策,并于2015年开始鼓励房产去库存,配合着三四线城市的棚改政策,公众的购房热情、地方政府的投资热情再次被激发,并且是前所未有的乐观。

随后,从2018年开始,悲观的情绪再次袭来,这正是人们当下正在经历的情境,却又仿佛是时钟拨回到了十年之前:2007年房价大涨,2008年外需下行,公众情绪开始悲观,“4万亿计划”出台、央行降准降息、家电下乡、推出创业板,2009年年初社会融资规模出现新高;2017年房价大涨,2018年外需下行,去杠杆和环保监管抬高了企业成本,公众情绪开始悲观,央行定向降准、汽车下乡、推出科创板,2019年初社会融资规模出现新高。

问题也只有一个,从今日看未来,心理周期是否会像以往一样循环往复、还是会从此不同并一路悲观?心理周期的转换总是需要一个契机,这个契机或许是中美关系的明确、或许是美股的大幅下跌、或许是科技上的某个突破。比起短期的世事变幻,人性本身却是相对稳定:不会有永远的乐观、也不会有永远的消极。

来源:中国经营报

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