新城断臂求生:计划出售450亿,九成已卖项目为新项目

鮀城早知道 2019-07-25 09:43:17
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昨日,新城控股正式发布公告,披露已出售的10个项目情况以及未来的出售计划。

“黑天鹅”事件给新城控股造成的伤口,不知还有多久才能愈合。危机中的新城控股,尽快回笼资金是第一要务。

10个已转让项目中,9个为今年新增

昨日,新城控股正式发布公告,披露已出售的10个项目情况以及未来的出售计划。

新城控股公告称,截至今年7月24日,公司子公司就杭州聚厉企业管理有限公司等10个项目公司与交易对方签订了相关股权及债权转让协议,交易对价合计约为41.54亿元,约占公司2018年末经审计归母净资产的13.62%,全部以现金支付。接盘房企,除了金科之外,还包括中骏、宝龙、仁恒、旭辉、龙湖。项目多为平价转让,其中金科一口气承接6个项目,收获最丰。

新京报记者查阅这些项目后发现,在此次转让的10个地块中,9个为新城控股今年所拿。其中,6月份有2块地,5月份有3块地,4月份有2块地,2、3月份分别为1块。值得注意的是,仅有中骏、宝龙和旭辉三家共同接盘的义务江东街道青口地块,是新城控股往年所拿的地块。

其中,龙湖接盘的太原HGZ-1934、HGZ-1935号地块,是新城控股于今年6月取得的项目,此前,新城控股拥有该项目100%权益,需支付土地价款为10.45亿元。在此次龙湖接盘中,标的股权及债权比为100%,股权转让款为1元,债券转让金额约为9.05亿元。

中骏接盘的嘉善2017-31、32号地块,也是新城控股于今年6月取得的项目,此前,新城控股拥有该项目50%权益,需支付土地价款为1.76亿元。在此次中骏接盘中,标的股权及债权比为100%,债券转让金额6000万元。

仁恒接盘的常熟市编号为2019A-005号地块,也是新城控股今年4月取得的项目,此前,新城控股拥有该项目100%权益,需支付土地价款为14.46亿元。在此次仁恒接盘中,标的股权及债权比为85%,股权转让款1元,债券转让金额为12.77亿元。

而金科总共承接了6个项目。在6个项目中,金科接盘的河南许昌CD2018-66号地块,青岛HD2019-3041号地块、日照2018A-129号地块,都是新城控股于今年5月所得。其中,许昌地块是通过合作方式取得的,该地块此前新城控股拥有51%权益,需支付土地价款3.42亿元。而在此次金科接盘中,标的股权及债券比为51%,债券转让金额为1.72亿元。

金科接盘的宿州市2018-31号地块,是新城控股于今年4月取得的项目,此前,新城控股拥有该项目100%权益,需支付土地价款为8.7亿元。在此次金科接盘中,标的股权及债权比为100%,债券转让金额为2.16亿元。金科接盘的平湖2019平-7号地块,是新城控股于今年3月取得的项目,此前,新城控股拥有该项目100%权益,需支付土地价款为2.49亿元。在此次金科接盘中,标的股权及债权比为100%,债券转让金额为2.12亿元。

此外,金科接盘的江西上饶DEB2019024号和DEB2019025号地块,是新城控股于今年2月取得的项目,此前,新城控股拥有该项目100%权益,需支付土地价款为6.9亿元。在此次金科接盘中,标的股权及债权比为100%,债券转让金额为6.9亿元。

出售计划总货值约450亿,或占上半年新增货值两成

值得注意的是,为了大力推广高周转模式,新城控股在内部制定了“0346战略”,也就是说,拿地即开工,3个月示范区开放,4个月开盘,6个月融资性现金回正,12个月现金流回正,包括拿地、销售、租赁及融资。

新京报记者从新城控股的企业年报中看到,很多地块拿地当年就开始开发。以2018年7月4日新城控股竞得的住宅地块南宁GC2018-033地块为例,一个月后,该项目就取得了用地规划许可证,项目案名新城·悦隽江山,同年8月30日,该项目举行了奠基仪式,同年12月11日,项目首期2号楼、8号楼、12号楼开盘销售,从拿地到开盘不到6个月。

这意味着,新城控股已出售的10个项目,大多数来自于今年2月至今新增的住宅项目,这符合快周转的时间节点。

在披露10个转让项目“花落谁家”后,7月24日晚间,新城控股同时还发布了项目出售计划,交易总额不超过150亿元。

公告称,2019年上半年,新城控股土地投资金额约为550亿元,扣除本轮交易拟转让部分后,2019年上半年土地投资金额约为400亿元,相比去年同期增长约为15%。此外,拟转让项目,为近期公开市场新获取的纯住宅项目,项目均处于前期阶段,尚未销售。

按快周转的时间节点逻辑,新城控股出售计划内的项目,跟已出售的10个项目一样,或也是今年2月份以来新增的住宅项目。

另外,公告还透露了一个细节:本轮交易拟转让项目的总货值约为450亿元。据克而瑞研究院统计,2019年前6个月,新城控股新增土地货值为1770.4亿元,这意味着,新城控股本轮交易拟转让项目的总货值,或为今年上半年新增土地货值的25.41%。

长三角是投资核心区,转让项目多位于三四线城市

若没有此次“黑天鹅”事件,新城控股或延续此前的高速发展路径。新京报记者了解到,自2015年开始,新城控股迈入快速增长期,近3年实现了90.6%的复合增长率。截至2018年11月,新城控股就已完成当年1800亿元的销售目标,比预期时间提前一个月。2019年,新城控股意图将企业销售业绩再提升一个台阶,实现全年2700亿元的销售目标。 

规模扩张的前提在于土地储备。通过分析今年上半年新城控股新增土地储备不难发现,在区域选择上,长三角仍是新城控股投资核心区,与此同时,拿地方向持续向三四线下沉,从三四线城市布局来看,主要是一些经济实力较强值得投资的县市,比如宜兴、嘉善等地区。

实际上,在新城控股2017年、2018年两年新增土地建面中,三四线城市占比已达到了61.9%和72.4%。克而瑞此前的分析报告称,剔除吾悦广场商业项目对新增土地建面的影响,2018年新城发展新增土储中,三四线城市部分占比达到了66.1%,二线城市占比33.2%,一线城市占比仅0.7%。

重仓三四线城市,与融创更多偏重一二线布局有所不同。今年年初,融创中国董事长孙宏斌公开表示,“2019年拿地一定会谨慎、小心。”融创拿地还是会以一二线为主。

在业内人士看来,这或许就是素有”并购王”之称的融创中国,并未参与此次并购盛宴的原因所在。

新京报记者 张晓兰  

编辑 武新 校对 卢茜

来源:新京报

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