高房价下 “先租后售”能否实现居者有其屋?

21世纪经济报道 2016-08-23 09:22:27
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面对今年以来一二线城市居高不下的房价,普通人如何才能实现“居者有其屋”? 近日,国家发改委政策研究室在其网站发布题为《更好发挥投资对经济增长的关键作用》的文章,指出库存较大的城市,可采取发放购房补贴、先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。 无独有偶,深圳新近出台的《供给侧结构性改革总体方案(2

面对今年以来一二线城市居高不下的房价,普通人如何才能实现“居者有其屋”?

近日,国家发改委政策研究室在其网站发布题为《更好发挥投资对经济增长的关键作用》的文章,指出库存较大的城市,可采取发放购房补贴、先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。

无独有偶,深圳新近出台的《供给侧结构性改革总体方案(2016-2018年)》也提出,探索建立先租后买、购租并举、梯度消费的住房制度。

早在前几年,厦门大学建筑与土木工程学院和经济学院双聘教授赵燕菁就在呼吁住房的“先租后售”,并提出了配套的制度设计。他曾任中国城市规划设计研究院副总规划师、厦门市规划局局长。而在这一轮房价上涨中,厦门截至7月份的房价已经较去年同期上涨了39.6%。

针对“先租后售”这一思路,赵燕菁接受了记者的专访, 他逻辑起点并非局限于“去库存”或应对高房价,而是将“先租后售”作为一种保障房供应方式,大规模地让更多的城市市民成为真正的“有产者”,尽可能解决社会资本占有均等化的问题。

再造中产阶层

记者:几年前你就在主张实施住房“先租后售”,并将其归于新型的城市住房保障体系,是基于一种什么样的考虑?

赵燕菁:近些年,随着保障房和商品房价差的扩大,政府一般会限制保障房的流通。但这种制度设计的后果就是保障房在市场上难以融资,巨大的建设和维护成本使得它只能满足十分有限的需求。

而事实上,由新市民构成的购房刚需群体是在当前供给过剩经济周期中,少有的可以创造巨大有效需求的主体,但符合这部分需求的住房供给是相对不足的。

另一方面,在中国,土地升值是社会财富再分配的一个重要渠道。新市民无法获得产权住房的话,就难以在城市定居并分享城市土地升值带来的财富二次分配机会,社会也分裂为拥有不动产的房东和没有固定资产的房客。

我所设想的“先租后售”保障房制度,是希望在不进一步加剧住房库存和金融杠杆的情况下,一举解决新市民的两大问题——居住和原始资本积累,由此激发出这一群体的巨大消费潜力,构筑稳定的中产阶层,缩小社会因是否拥有房产形成的财富“鸿沟”。

具体是怎样的操作思路?

赵燕菁:具体做法是:将现在的租金作为按揭,经过若干年后补足余款,以成本价获得完整产权。

举例来说,假设50平方米保障房的成本是20万元。一个打工者租房支出大约500元/月,夫妻两人每年1.2万元,15年就是18万元。届时只需补上差额(包括利息),就可获得完整产权。

从这个假设可以看出,只要还款年限足够长,辅之以政府补助和企业公积金,即使是从事最低收入的职业,夫妻两人也完全有能力购买一套完整产权的住宅。其本质是通过劳动力的资本化来为住房融资。

目前有观点认为,保障性住房应以租为主,才能保证有限的房源不流失,以及与商品房市场区隔。殊不知,恰恰是“租”极大限制了市场融资的可能,迫使保障房依赖公共财政的有限资源。以租为主的保障制度在1998年“房改”前试验过数十年,并不成功。

而“先租后售”对现有保障房模式的最大改进,就是参考“房改”,允许到期的保障房上市流通,这一关键的改进使得该种住房可以成为融资的信用来源。

请谈一谈融资的设想

赵燕菁:我的建议是由国家住房银行或类似金融机构,用抵押贷款债权构成的资产池做担保发行资产担保债券。

假设由国家住房银行利用资本金向各城市先发放5000亿元抵押贷款用于“先租后售”型保障房的建设,其后,住房银行将这部分保障房项目抵押贷款打包,进行充 分的风险分散(包括项目类别与地域分布)和信用增级(包括超额担保与违约贷款保险),发行4500亿元资产担保债券,用资产池的收益(保障房的租售收入) 还本付息。

发行债券回笼的资金可以立即重新循环使用,进行另一轮的“贷款再融资”,从而大大提高资本的使用效率,做到用规模相对较小的投入撬动大的资本市场。这样,只要每年发行2-3次资产担保债券就可以解决当年所需的建设资金问题。

如果是地方政府,则可以简单地通过国开行之类的机构发债。

资产担保债券如何控制金融风险?

赵燕菁:与美国“两房”的做法相比,虽然同样是利用资本市场,但“两房”机构所担保的证券对抵押品是按发行时的市场价格,可能会产生较大波动;而为保障房融资的资产担保债券对抵押品是按成本定价。

万一有违约出现,“先租后售”保障房可以随时在市场出售,违约损失回收率可以接近100%。

实现社会资本占有均等化

记者:发改委政策研究室提出针对商品房库存较高的城市,可以采用先租后售等方式去库存。你所主张的这种思路,如何与化解二三四线城市库存的难题结合起来?

赵 燕菁:“先租后售”的首要目的其实并不是去库存,但可以和去库存结合起来。比如对于有大量库存的城市,政府可以用成本价接手商品房,改造后转做“先租后 售”保障房。为此也应该同时探索建立房地产项目破产机制,政府通过资产清算获得廉价资产用于保障房,而不是将保障房当作帮助投资失败的房地产商和业主的 “接盘侠”。

记者:怎样处理保障房对商品房市场的冲击,以及解决分配中可能的公平问题?

赵燕菁:真正需要担心的是房价较高的城市,由于保障房和商品房价格有较大落差,一旦承诺“广覆盖”,势必会吸引大量需求。

这就需要进一步做好制度设计,“先租后售”应兼顾几个特点:没有产权房的城市居民,原则上都可以享有一次“先租后售房改”的机会;根据不同城市的情况区别设置准入条件、价格等;再比如设定该种住房面积较小,需要大户型的购房者仍然会选择商品房市场;购买商品房就必须放弃保障房,等等。

此外,资格主体必须是为所在城市服务一定年限后,住房的“期权”才可以解禁上市转让。

事实上,当前中国经济中的分配不公,其根源很大程度上来自于经济增长初始阶段要素占有的不公,特别是中国信用货币主要的抵押品来自于不动产,增发货币就相当于向资产持有者转移财富。

因此,初始阶段不动产的占有存在不公,最后会带来社会结构的失衡,再分配的成本极其巨大。鉴于商品房市场不可能自动实现城市土地初始所有权的公平分配,这就意味着保障房必须是公共产品,“先租后售”解决的正是社会资本占有均等化的问题。

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