三盛集团为物业公司找寻买家,潜在收购者又是碧桂园服务?

三盛集团分拆伯恩物业IPO的计划，在临近原本计划的上市时间，却发生了变故。市场消息显示，伯恩物业将整体出售，正接洽潜在买家。

6月10日，有接近三盛集团的人士向排名前列财经记者表示，伯恩确实一直在接触资本市场，愿意投资接触的合作方不少，但具体最终的情况，还要等进一步信息释放。

市场消息称，碧桂园服务、融创服务、龙湖智慧服务等龙头物管公司都与伯恩物业方面有沟通。

关于是否有对伯恩物业的收购意向这一问题，碧桂园服务总裁李长江向排名前列财经记者表示，没有更多消息可以透露，“现在我们谈的项目公司比较多，但是无法跟你确认具体哪些在谈，哪些没有谈。”龙湖方面表示不清楚该事项；此前盛传的接盘方融创服务，截止发稿，则未予以回复。

在当前物业上市大潮下，原本有明确上市时间表的伯恩物业，放弃独立上市，选择“卖身”，多位业内人士认为可能是母公司压力较大所致。

三盛欲卖“会下单的鸡”

上述接近三盛集团的人士称，“伯恩质地是不错的，区域龙头物管，在管面积挺好，很大一部分是三盛外的外盘。”

公开信息显示，伯恩物业成立于2005年，曾于2017年在新三板挂牌，2018年8月终止挂牌。该公司在全国40余城市拥有400余项目，业务范围涵盖住宅、别墅、写字楼、商业广场、医院、学校、公建单位等多个领域。

伯恩物业隶属于三盛集团旗下的三盛地产；三盛集团董事长、三盛控股董事局主席林荣滨为其控股股东。

三盛集团曾对伯恩物业寄予了充分的期待。林荣滨在2020年末的一场活动上曾对外表示，伯恩物业是三盛旗下一级资质物业管理企业，将成为三盛集团未来业绩的第二条增长曲线。

三盛地产集团总裁冯劲义亦曾透露，伯恩物业预计2021年6月30日能够上市。据冯劲义2020年10月披露，伯恩物业彼时合同签约面积1亿平方米，在管面积已超5000万平方米，其中1000万平方米来自三盛地产、超4000万平方米是托管第三方物业，而2020年的利润“应该在一点几个亿”。

不过，据克而瑞物管统计数据，截至2020年末，伯恩物业在管面积约4800万平方米，在百强物企中位列第38名；合约面积7600万平方米，50强物企中排名第32。

若以克而瑞的数据计，伯恩物业规模与远洋服务相仿，截至2020年末，后者在管规模约为4780万平方米；据东财Choice数据，远洋服务的发行市盈率约为20倍。

如果能够完成IPO，市场给到伯恩物业的估值，至少会与远洋服务相当，截至6月9日收盘，远洋服务市盈率为24.12倍，而市场上市盈率较高的物业公司，估值可高达七八十倍。

三盛在敲响资本大门之前临时调整战略，直接在市场上出售伯恩物业，无异于选择了一条更低价的卖身之路。

以碧桂园服务对蓝光嘉宝服务的收购为例。公告显示，碧桂园服务以约49.64亿元的代价拿下后者65.04%股权；截至2020年末，蓝光嘉宝服务的净利润约为5.5亿元。以此粗略计算，这笔交易中，碧桂园服务蓝光嘉宝服务的市盈率约在13.9倍。若此次仍为碧桂园服务出手，则其能给伯恩物业市盈率大概率不会高于给到蓝光嘉宝的估值水准。

有市场消息称，此次伯恩物业谈判的合作并购事项，其住宅部分市盈率不低于12倍，其他部分则在8倍以上；收购价或不低于12亿元。上述接近三盛的人士表示，该信息暂时无法确认。

对于三盛此番抉择，有业内人士分析，尽管单独上市可给到更高的市盈率，但通常是通过发售股份募集资金，所得有限；而收并购则可将物业公司全部股权出让，实现资金快速回流。东财Choice数据显示，远洋服务排名前列募集资金净额为16.34亿元；而全球发售后，公众持股占比仅为25%。同时，2021年上市的物管企业中，仅荣万家的募集净额突破了10亿元。

地产主业仍旧承压

多位业内人士分析认为，三盛选择直接转卖伯恩物业，与集团目前所处的经营压力或有关联。

“物业业务现在也算是潜力资产了，除非万不得已，一般不会出现急着卖的情况。”同策研究院资深分析师肖云祥认为。

嘉和家业物业服务研究院执行院长唐卓亦表示，从近期出售物业公司的案例看，多数是地产母公司面临较大资金压力，物业公司在其中的话语权并不高。

事实上，蓝光发展便通过出售蓝光嘉宝服务的股权实现了现金回流。

有不愿具名的地产行业分析师向记者分析，三盛集团多元化布局范围广而多，除地产外，还有教育、健康、科技等板块，但是这些多元化与地产主业协同性不高，投入过大且造血能力不足。

据三盛集团旗下教育类上市公司三盛教育披露，2020年其实现营业收入3.57亿元，同比下滑47.61%；归母净利润则扭盈为亏，从2019年的盈利约1206万元，变为亏损7.14亿元。今年一季度，仍未能扭亏，归母净利润为-747.93万元，较上年同期亏损扩大。

多元化业务发展欠佳的情况下，“在地产主业方面，三盛不够强，销售规模小。”上述分析师表示，“参考三盛控股披露的数据，其单城市产能（总销售金额/贡献销售的城市数量）不高，不到30亿元，而像新希望地产则能做到接近70亿元，三盛的地产这块做得不够扎实。”

克而瑞数据显示，2020年全年，三盛集团全口径销售额约为439.5亿元。而另据三盛集团旗下地产板块上市平台三盛控股披露，其2020年全年销售额约为241.28亿元；在其共计30个项目分布的约20个城市里，仅福州市合计贡献了逾30亿元的销售额，而其他城市则基本均低于30亿元，其中，杭州、成都等城市仅各有一个项目，销售额分别仅为18.03亿元、5.06亿元。

而林荣滨在2019年初就给三盛集团的地产板块设下了3年实现销售千亿的目标。即便以三盛集团全口径销售额计，其2020年全年不足450亿元的销售额距此尚有不小的距离。

在这一目标的驱动下，三盛控股也在持续努力，不断拿地增加土储。数据显示，2020年上半年，三盛控股新增13个项目，总土储约为609.48万平方米，同比增幅达142%。

不断扩大的储备规模，也推高了三盛控股的债务水平。截至2020年6月末，三盛控股银行贷款、其他借款等合计达101.39亿元；一年内到期的借款72.9亿元；同期，其现金及现金等价物仅约19.46亿元，现金短债比仅0.27，资金缺口约50亿元。

经过去年下半年的努力，这一状况有所改善。截至2020年末，三盛控股的银行贷款及其他借款共约165.34亿元；一年内到期的借款约为41.87亿元。同期，其在手现金共约73.86亿元。

由此计，三盛控股的现金短债比可达到监管要求，但借款总额增加的同时，三盛控股的利息支出亦明显增多。截至2020年末，其银行贷款及其他借款利息、债券利息合计约12.69亿元，而2019年这一指标为9.48亿元。

来源：排名前列财经